Dissolution SCI familiale : découvrez les démarches et les coûts liés

La dissolution d'une SCI familiale peut découler de plusieurs motifs, listés à l'article 1844-7 du Code civil. Elle peut résulter de désaccords entre les membres de la famille ou encore de la réalisation de l’objet social de la SCI. Quelle qu’en soit la cause, pour réussir cette procédure, vous devez connaître la marche à suivre en fonction de la situation de votre entreprise. Cela vous permettra de prévenir d'éventuels litiges ou tout autre problème lié aux obligations fiscales. Quelles sont alors les étapes à suivre pour dissoudre une SCI familiale et quels coûts en découlent ? Faites le point avec cet article avant d'entamer toutes les démarches de dissolution pour éviter des erreurs juridiques et fiscales inutiles.

En quoi consiste une dissolution SCI familiale ?

La SCI familiale en quelques points

Une SCI familiale est une structure juridique dont les associés sont tous de la même famille, qu’ils soient liés par un lien de parenté ou par alliance. Ils détiennent des parts sociales correspondant à leur apport respectif. Cette entité facilite la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers communs, qui ne sont pas à vocation commerciale. Étant en effet une société civile, la SCI familiale a un objet civil, ce qui signifie qu'elle ne peut pas exercer une activité commerciale à titre principal. Toutes les décisions sont prises de manière collégiale, en tenant compte des statuts de la SCI. Cette forme juridique simplifie également la transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers.

Différentes raisons peuvent motiver les associés d’une SCI familiale à interrompre l’activité de cette dernière. Quels que soient les motifs derrière cette décision, il importe toujours de bien connaître la procédure liée à la dissolution de cette forme juridique. Cela garantit le respect des formalités ainsi qu’une répartition équitable des actifs ou du boni de liquidation entre les associés à la clôture de l’entreprise.

Quels sont les principaux motifs pour dissoudre une SCI familiale ?

Outre des mésententes ou des conflits au sein des membres de la SCI familiale, plusieurs motifs peuvent aussi en entraîner la dissolution :

• l'expiration de la durée de constitution mentionnée dans les statuts de l’entreprise ;
• la réalisation de l'objet social de la SCI ;
• une dissolution anticipée à l’initiative des associés ;
• une dissolution anticipée énoncée par un tribunal suite à la demande justifiée d’un des associés ;
• l’annulation du contrat de société ;
• une transmission universelle du patrimoine prévue à l’article 1844-5 ;
• une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

D’autres motifs de dissolution peuvent aussi être évoqués dans les statuts de la SCI familiale. Divorce, décès, retraite d'un associé et d'autres changements familiaux peuvent requérir la fermeture de la structure. Celle-ci devient, dans ces cas, inadaptée aux attentes des nouveaux associés.

Le plus souvent, la dissolution résulte de divergences entre les membres de la SCI : désaccord concernant la gestion ou l'avenir de l'entité, désaccord en rapport avec la répartition des revenus ou autre. La dissolution peut aussi découler de la nécessité de liquider les actifs de la SCI familiale afin que chaque associé puisse récupérer la somme qui lui est due.

Les étapes clés de la dissolution d'une SCI familiale

La dissolution d'une SCI familiale doit respecter un processus précis en plusieurs étapes, de la décision des associés à la fermeture officielle et à la radiation de la société. Chacune de ces étapes est associée à un coût spécifique.

Prise de décision et convocation de l’assemblée générale

La décision de dissoudre la SCI familiale peut être prise lors d'une assemblée générale extraordinaire selon les termes évoqués dans les statuts juridiques de la société. Un procès-verbal est alors établi et signé par tous les associés. Il fait état des motifs de la dissolution et désigne le liquidateur choisi par les membres de la SCI. Ce dernier peut être un associé ou une tierce personne.

Publication de l’avis de dissolution

La dissolution doit être publiée dans un journal d'annonces légales (JAE) pour informer de la liquidation de la SCI. Cette publication vise à rendre la dissolution opposable aux tiers. L’avis de dissolution doit mentionner la date, le nom du liquidateur ainsi que le greffe du tribunal compétent. Il devra aussi apparaître dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).

Nomination d’un liquidateur

Le liquidateur désigné pour prendre en charge les opérations de fermeture et de liquidation de la SCI familiale peut être un associé ou une tierce personne. Il va notamment veiller à ce que toutes les dettes de la société soient acquittées et qu'elle remplisse toutes ses obligations fiscales avant sa dissolution effective.

Il devra adresser au greffe du tribunal de commerce compétent le dossier de dissolution qui regroupe :

• un formulaire M2 dûment complété et signé ;
• le PV d'assemblée générale de dissolution de la SCI familiale dûment signé par tous les associés ;
• l'avis de parution de l'annonce légale dans un JAL;
• la copie de la carte d'identité du liquidateur nommé par les associés ;
• la déclaration de non-condamnation et de filiation du liquidateur.

Radiation de la SCI familiale

Une fois la dissolution effective et validée par le greffe, le liquidateur va procéder à la radiation de la SCI familiale au niveau du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il doit, pour cela, constituer un dossier comprenant :

• un formulaire M4 rempli et signé ;
• une attestation de parution dans un journal d'annonces légales compétent selon le siège social de la SCI ;
• un PV de clôture des opérations de liquidation ;
• un exemplaire certifié conforme par le liquidateur des comptes de clôture de la SCI familiale.

Le liquidateur doit adresser ce dossier, dans un délai d'un mois à partir de la dissolution de la société civile, soit au Centre de formalités des entreprises (CFE) soit auprès du greffe du Tribunal de commerce. D'autres documents éventuels peuvent être demandés, en fonction de la situation de la SCI familiale. Il peut s'agir de l'acte de nomination du liquidateur, d'un état descriptif des biens de la SCI ou de toute autre pièce justificative.

Le certificat de radiation délivré par le CFE témoigne de la liquidation effective de la SCI. Ce document officialise la fin de toutes les obligations légales et fiscales de la société familiale.

Liquidation des actifs

Les opérations de liquidation d'une SCI familiale passent par la liquidation des actifs de la société. Le liquidateur va réaliser l'inventaire de l'actif et du passif de l’entreprise. Tous les biens sont ainsi vendus et transformés en liquidités afin de payer les dettes éventuelles de la société. Si les liquidités provenant de la vente des biens ne suffisent pas à rembourser les créances de la SCI, il revient aux associés de s'en acquitter proportionnellement à leur apport. On fait référence à un mali de liquidation ou déficit de liquidation.

Par exemple, si une SCI familiale se retrouve avec une dette résiduelle de 20 000 € après liquidation des actifs, un associé détenant 30 % des parts sociales devra couvrir ce déficit à hauteur de 6 000 €.

Le boni de liquidation

En cas d'excédent d'actif, en revanche, une fois les dettes payées, le boni de liquidation est redistribué entre les associés. Le montant versé sera fonction des parts sociales détenues par chacun. Par exemple, un associé détenant 30 % des parts de la SCI familiale se verra obtenir un boni de liquidation de 30 %. Ce boni de liquidation représente la rémunération des associés par rapport à leur investissement.

À  noter que le boni de liquidation est assujetti à une taxe de 2,5 % du montant versé aux associés. En reprenant l'exemple précédent, si le boni de liquidation de la SCI familiale s'élève à 10 000 €. L'associé à 30 % recevra 3 000 € pour lesquels il devra payer 75 € de taxe.

Le partage des actifs restants

La dissolution d'une société civile immobilière soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en matière de partage des biens immobiliers. Généralement, la répartition des actifs d'une SCI à sa liquidation doit se faire selon les statuts de la société.

Les ex-associés ne sont ainsi pas obligés de vendre les actifs restants de la SCI familiale et de se partager les recettes. En effet, les statuts peuvent prévoir la restitution d’un bien dans son intégralité à son propriétaire. L'attribution d'un bien à l'un des associés peut également se faire moyennant une compensation financière pour les autres afin de respecter l’équité. Le choix quant à la répartition des actifs peut aussi être voté lors d’une assemblée générale extraordinaire.

En cas de partage de biens immobiliers, il est nécessaire d'enregistrer un PV de liquidation auprès du Service de publicité foncière dans les deux mois qui suivent. Face à un désaccord quant au partage des actifs ou du boni de liquidation entre les membres de la SCI familiale, c'est à la justice de trancher.

Combien de temps pour dissoudre une SCI familiale ?

Une fois la dissolution votée lors de l'assemblée générale, le liquidateur a un mois pour effectuer le dépôt du dossier et la publication de l'annonce légale. La liquidation doit se faire dans les 3 ans qui suivent la décision de dissolution. Au-delà de cette durée légale, le tribunal de commerce est libre de radier d'office la SCI, sauf si le liquidateur a demandé entre-temps une prorogation.

Les coûts liés à la dissolution et liquidation d’une SCI familiale

Les coûts relatifs à la dissolution d'une SCI familiale sont régis par les articles 1844-7 et 1870 du Code civil. Voici un tableau récapitulatif évaluant les frais judiciaires et autres coûts liés à cette procédure :

Frais	Description	Montant approximatif
Frais de publicité	Publication d'un avis de dissolution et d'un avis de liquidation dans un journal d'annonces légales	149 €
Frais de greffe	Enregistrement du procès-verbal de dissolution au greffe du tribunal de commerce	Environ 195 €
Frais de radiation	Radiation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés	Une dizaine d'euros
Frais de liquidateur	Rémunération du liquidateur (si nommé)	Variable selon la mission et les honoraires pratiqués
Frais de notaire	Si vous faites appel à un notaire pour vous assister dans les démarches de dissolution	Variable selon les prestations et les tarifs du notaire
Autres frais	Frais d'expertise comptable, frais de justice en cas de litige, etc.	Variables selon les circonstances

 

Les implications fiscales de la dissolution d’une SCI familiale

La dissolution d'une SCI familiale peut avoir des répercussions fiscales importantes pour les associés et la SCI en elle-même.

Les obligations fiscales de la SCI

Les associés d'une SCI familiale sont tenus de s'acquitter de leurs obligations fiscales, et ce, même en cas de cessation d'activité. Ils doivent non seulement payer les impôts dus par la SCI avant la dissolution, mais aussi leurs impôts sur les revenus.

Imposition sur les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de la vente ou la cession des actifs immobiliers de la SCI sont assujetties à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Dans le cas de l'attribution d'un bien à un associé, ce dernier est aussi tenu de payer une imposition sur la plus-value si le bien en question a pris de la valeur.

Taxation des bénéfices

Lorsque la dissolution de la SCI familiale a lieu en cours d'exercice, l'entité devra déclarer les bénéfices qu'elle a réalisés jusqu'à la date de la dissolution. Ces derniers seront imposables à l'IS ou à l'IR, selon le cas.

Remboursement des comptes courants d'associé

Pendant la durée d'activité de la SCI familiale, les associés peuvent verser des fonds sur leur compte courant d'associé. Au moment de la dissolution, ils sont libres de récupérer ces sommes. Ils doivent cependant payer l'impôt sur le revenu correspondant, sauf s'il s'agit d'apports en capital.

Droits d’enregistrement

La SCI doit s'acquitter de droits d'enregistrement relatifs à la cession des biens immobiliers à un tiers. Ces droits s'élèvent à 5 % du prix de vente des biens. L'attribution d'un bien appartenant à la SCI à un associé est soumise, quant à elle, à une taxation spécifique.

Conseils pratiques pour réussir la dissolution d’une SCI familiale

Pour entreprendre sereinement les démarches liées à la dissolution d'une SCI familiale, il convient d'éviter certaines erreurs, assez courantes.

• Le dépôt de la déclaration de cessation d'activité doit se faire au plus tard 60 jours après la dissolution pour ne pas avoir à verser des pénalités ou d'éventuels intérêts de retard à l'administration fiscale.
• L'oubli de la publication de la dissolution dans un JAL peut entraîner un blocage dans la suite du processus. En plus de ralentir la procédure, cela peut engendrer des frais supplémentaires.
• Le non-respect des statuts de la SCI peut occasionner des divergences et des litiges, souvent coûteux. Cela risque en même temps de retarder le processus de dissolution et de liquidation de la SCI familiale. Il convient donc de toujours vérifier les statuts, qui anticipent normalement déjà la vente ou le transfert de biens immobiliers en cas de dissolution.
• Pour respecter toutes les étapes de la procédure de dissolution, il est nécessaire de se faire accompagner. Un conseiller fiscal, un avocat spécialisé en sociétés civiles immobilières ou encore un notaire se révèlent des alliés incontournables.

Dissoudre une SCI familiale peut entraîner de lourdes conséquences sur le plan patrimonial et fiscal. Un expert peut vous conseiller quant aux autres alternatives en vue qui vous permettront de maintenir la SCI en vie. Vous avez, entre autres, la possibilité de modifier les statuts de la SCI pour l'adapter aux exigences et projets immobiliers de chaque associé. Vous pouvez aussi envisager de suspendre temporairement l'activité de la société civile en la mettant en sommeil.

Dissoudre une SCI familiale : ce qu’il faut en retenir

Tout comme pour la création d'une SCI, la dissolution et la liquidation ne sont pas des actes anodins. Cette procédure se révèle d’autant plus complexe, surtout s'il y a plusieurs associés ou que le patrimoine de l’entreprise est important. Vous devez respecter toutes les étapes requises et maîtriser les coûts qui y sont liés pour une fermeture ordonnée et une liquidation équitable de votre entreprise.

Dans une telle situation, l'aide d'un expert dans ce domaine peut se révéler utile pour vous accompagner. Une bonne maîtrise des formalités administratives, fiscales et juridiques en la matière vous aidera indéniablement à venir à bout sereinement de cette longue procédure. Des conseils avisés vous permettront également d’envisager toutes les options possibles pour une meilleure gestion de votre patrimoine immobilier.

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