Frais de succession immobilier : Les stratégies de réduction d'impôt

Les frais de succession immobilier désignent les coûts liés à la transmission d'un bien immobilier aux héritiers (dont les enfants) après un décès. En France, le calcul de ces droits de succession prend en compte la valeur du bien (barème fiscal), le lien de parenté avec le défunt, ainsi que différentes formes d'abattement. L'article 779 du CGI (Code général des impôts) stipule, par exemple, un abattement de 100.000 euros en cas de transmission d'une maison à un enfant. Ainsi, pour une valeur nette du bien (barème fiscal) de 300.000 euros, les droits de succession seront calculés sur 200.000 euros, suivant un barème progressif (abattement de 5 % à 45 %). Au final, l'enfant héritier du défunt peut ainsi s'acquitter de 26.750 euros.

En France, les droits de succession prennent en considération le lien de parenté avec le défunt. Les héritiers (enfants, frères ou sœurs) du défunt doivent s’acquitter de droits de succession pouvant atteindre 45 % de la valeur nette du bien (barème fiscal), après application des abattements fiscaux. Néanmoins, on recense quelques cas d'exonération de droits de succession. Allusion que l'on fait notamment à un conjoint survivant ou à un partenaire PACS. Il est aussi possible réduire ces droits de succession, via le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) ou les donations anticipées. Le mieux est de recourir aux services d'un notaire, afin de s'assurer du respect des obligations légales.

Calcul des droits de succession et exonérations

Les frais succession immobilier entre parents et enfant ramènent à des barèmes et abattement destinés à optimiser la fiscalité. Pour le calcul, il faut notamment faire la distinction entre donation et transmission par héritage. Deux opérations qui sont aux antipodes l'une de l'autre, en termes de droits de succession et d’optimisation fiscale. En effet, la donation ouvre la possibilité de transmettre un bien à son enfant de son vivant. L'on peut alors bénéficier de différentes formes d'abattement renouvelables tous les 15 ans (100.000 euros par enfant, 31.865 euros pour un petit-enfant). La réduction des droits de succession parents-enfants consiste alors en fragmentation de la transmission. Pour sa part, l'héritage intervient au décès. Beaucoup moins souple que la donation, il est soumis aux barèmes progressifs sans possibilité d’étalement anticipé.

Barème progressif des droits de succession

En France, les droits de succession parents-enfants sur un bien immobilier sont calculés selon un barème progressif. Celui-ci varie selon le lien de parenté avec le défunt. En effet, l'article 779 du CGI fait la distinction entre l’héritage en ligne directe (parent/enfant) et la succession collatérale (frères et sœurs). Ainsi, les héritiers en ligne directe (enfant, parent) du défunt bénéficient d'un abattement de 100.000 euros chacun. Par la suite, les droits de succession s’échelonnent suivant un abattement de 5 % à 45 % selon la valeur taxable du bien.

Pour la succession entre frères et sœurs (en l’absence de descendant direct), l’abattement est bien plus réduit : 15.932 euros. Ensuite, les droits de succession sont calculés suivant un barème professif : 35 % jusqu’à 24.430 euros et taux d'abattement à 45 % au-delà de ce seuil. De leur côté, les héritiers plus éloignés (neveux et nièces) du défunt n'ont droit qu'à un abattement limité de 7.967 euros, avec un taux d'abattement de 55 %. et les non-parents à 60 % sans abattement. De même, les ascendants (parents, grands-parents) héritant de leur enfant, se voient accorder un abattement de 100.000 euros, avec la même taxation selon un barème progressif.

Cas d'exonération de frais de succession

En matière de frais succession immobilière parents-enfants, certaines situations permettent une exonération totale ou partielle des droits de succession. La charge fiscale des héritiers du défunt s'en trouve alors significativement réduite. En effet, l'article 796-0 bis du CGI stipule une exonération totale du conjoint survivant et du partenaire PACS. Une règle qui s'applique d'ailleurs indépendamment de la valeur du bien transmis (barème fiscal).

De même, une exonération totale est possible si le frère ou la sœur (âgé-e obligatoirement de plus de 50 ans) vivait avec le défunt durant au moins les 5 dernières années avant le décès. Il leur faut aussi le statut de célibataire ou invalide. Certaines transmissions d’exploitations agricoles ou d’entreprises profitent, pour leur part, d’une exonération partielle de 75 %. Un avantage qui est toutefois soumis à conditions de détention et de poursuite d’activité par l'enfant héritier ou par un proche héritier. Enfin, les contrats assurance-vie souscrits avant 70 ans donnent lieu à une exonération jusqu’à 152.500 euros par bénéficiaire.

Explication du cas du conjoint survivant et partenaire PACS

L'exonération du conjoint survivant et du partenaire PACS des droits de succession va dans la logique de la protection du cadre familial. En effet, l'idée est d'éviter à l'héritier une perte financière susceptible de le contraindre de vendre le bien hérité du défunt. Tous deux sont alors épargnés des barèmes progressifs des droits de succession parents-enfants. Ceux-ci peuvent atteindre 45 % en ligne directe et 60 % pour les héritiers non apparentés au défunt. Autre raison : il s'agit aussi de préserver la stabilité financière du conjoint survivant et du partenaire PACS, notamment en cas de transmission d’un bien immobilier familial. Néanmoins, ce second n’a pas les mêmes droits de succession qu’un conjoint marié. Il lui faut être désigné comme héritier du défunt par testament.

Cas particulier des couples non mariés

S'agissant de succession immobilière, les couples non mariés (hors PACS) sont particulièrement désavantagés fiscalement. En effet, le concubin est juridiquement considéré comme un tiers, et donc dépourvu de droit successoral. Même avec un testament le désignant comme héritier du défunt, il demeure soumis à une taxation très élevée. L'on parle de droits de succession parents-enfants à hauteur de 60 % sans abattement. Dans la majorité des cas, il doit se résoudre à vendre le bien transmis.

Fort heureusement, il y a une parade permettant d'optimiser la transmission entre couples non mariés. On peut par exemple recourir à des stratégies fiscales comme l’assurance-vie (exonération jusqu’à 152.500 euros par bénéficiaire). Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est également envisageable. À la rigueur, on peut se tourner vers la donation entre concubins. Une formule qui a toutefois le désavantage d'être fortement taxée. Enfin, on a aussi le pacte tontinier avec un barème plutôt avantageux.

Comment réduire les frais de succession ?

Les frais de succession immobilière parents-enfants  peuvent être réduits via des stratégies fiscales bien éprouvées. Il est par exemple envisageable d'anticiper la transmission, afin d’éviter aux héritiers du défunt une charge excessive. On peut aussi se prêter au démembrement de propriété, ou à la souscription d'un contrat d'assurance-vie, suivant un barème prédéfini.

Donation avant l'heure

La donation immobilière par anticipation est régie par l'article 779 du CGI. Celui-ci stipule effectivement une réduction des droits de succession parents-enfants, via les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100.000 euros par enfant sans taxation. Un couple avec deux enfants se voit donc exonérer 400.000 euros tous les 15 ans. Notons que la donation peut aussi se faire en argent, avec à la clé jusqu'à 31.865 euros d'exonération.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie fiscale efficace pour réduire les droits de succession parents-enfants. Il consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Dans les faits, les parents conservent l’usufruit, c'est-à-dire le le droit d’usage. Ils peuvent même en percevoir les loyers. Les enfants jouissent, de leur côté, de la nue-propriété (propriété du bien sans jouissance immédiate). Au décès des parents, l’usufruit s'annule sans taxation supplémentaire. On peut parler de transmission optimisée, dans la mesure où la valeur taxable (barème fiscal) au moment de la donation est inférieure à celle du bien en pleine propriété. Par exemple, à 60 ans, la nue-propriété ne représente que 40 % de la valeur du bien (barème fiscal), réduisant ainsi les droits de donation. Reste à combiner le démembrement de propriété avec un abattement successoral renouvelable tous les 15 ans, dans l'optique de mettre l'optimisation fiscale à son apogée.

Réduire l’impôt via l'assurance vie 

Les contrats d'assurance-vie comptent parmi les stratégies visant à réduire les droits de succession parents-enfants. Une meilleure alternative à la transmission immobilière classique, où les droits de succession calculés pouvant aller jusqu'à 45 % en ligne directe et 60 % pour un non-parent. D'ailleurs, les primes versées avant 70 ans sont exonérées jusqu’à 152.500 euros par bénéficiaire (article 990 I du CGI). Puis, la taxation est à 20 % entre 152.500 et 700.000 euros. Au-delà de ce seuil, le taux d'abattement grimpe à 31,25 %.

Après 70 ans, les primes versées font l'objet d'abattement global de 30.500 euros. Les gains restent néanmoins exonérés de droits de succession parents-enfants. Ainsi, l’assurance-vie permet de transmettre un capital important en optimisant la fiscalité successorale. Reste à diversifier les héritiers du défunt et à planifier les versements, afin de maximiser les avantages successoraux.

Déclaration et paiement des droits de succession

Les frais de succession immobilier parents-enfants impliquent aussi des obligations légales, en l'occurrence d'une déclaration en bonne et due forme, ainsi que le règlement des droits de succession.

Déclaration et démarches administratives

En matière de succession immobilière parents-enfants, respecter les obligations légales met à l'abri de pénalités fiscales. Allusion que l'on fait surtout aux délais de déclaration. Une opération qui est à faire auprès de l’administration fiscale, dans un délai de 6 mois suivant le décès du titulaire (12 mois si le défunt résidait à l’étranger). Passé ce délai, des intérêts de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 % peuvent être appliqués.

La déclaration de succession parents-enfants implique trois formulaires, à savoir le formulaire 2705 (déclaration principale de succession), le formulaire 2706 (attestation immobilière pour le transfert de propriété du bien), ainsi que le formulaire 2709 (état des dettes du défunt). Notons que toute omission de biens immobiliers expose à un redressement fiscal. De même, une sous-évaluation du bien donne lieu à une taxation supplémentaire et, le non-paiement des droits de succession à la saisie des biens par le fisc.

Modalités de paiement et étalement des droits de succession

Les modalités de paiement des droits de succession parents-enfants ont été façonnées, de manière à ne pas trop peser sur le portefeuille. Une situation qui incite plus d'un à vendre le bien. Pour éviter ce désagrément, on peut se tourner vers le paiement différé, le paiement fractionné, ou encore le crédit succession.

Paiement différé

Ainsi, les héritiers du défunt peuvent recourir au paiement différé (article 404 A du CGI), en cas d'héritage incluant un bien immobilier indivis. Un mécanisme qui se matérialise par un délai supplémentaire (jusqu’à un an après le décès, voire jusqu’à 10 ans pour un usufruitier ou un nu-propriétaire) pour régler les frais succession parents-enfants. Le calcul prendra alors en compte un taux d’intérêt fixé par l’État.

Paiement fractionné

Le paiement fractionné consiste en l'étalement du paiement sur 1 à 3 ans en plusieurs versements égaux. Une durée qui peuvent s'étirer jusqu'à 7 ans, en cas de succession incluant un bien immobilier. Bien entendu, l'étalement implique des intérêts avec un taux fixé par l’État. Notons que la demande de paiement fractionné est à déposer lors de la déclaration de succession.

Crédit succession

Certains établissements bancaires proposent des offres de crédits succession parents-enfants. Les héritiers du défunt peuvent alors souscrire des prêts pour régler les droits de succession. Une solution qui s'avère tout à fait envisageable, le temps de la mise en location du bien hérité.

Fiscalité de succession immobilier en bref

Pour réduire les frais succession immobilier parents-enfants, on a l'embarras de choix quant à la stratégie fiscale à appliquer. Il est même possible d'en combiner quelques-unes, dans l'optique d’alléger la fiscalité successorale. Donation anticipée, démembrement de propriété, assurance-vie, Pacte Dutreil, ou encore étalement et paiement différé... Autant de pistes qui permettent de simplifier le règlement des droits de succession, même en cas de patrimoine immobilier important.

Recourir aux services d'un notaire est fortement recommandé, en vue d'un calcul précis des droits de succession parents-enfants. Cet expert est aussi le mieux à même d'optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier. On évite surtout des erreurs susceptibles d'être lourdes de conséquences. En effet, le notaire est le mieux habilité pour analyser la valeur du bien (barème fiscal) à transmettre, suivant le barème en vigueur. Il saura évaluer et gérer les droits de succession calculés selon le barème progressif. Son expertise lui vaut aussi la maîtrise des règles d'abattement spécifiques à la succession immobilière parents-enfants, selon le lien de parenté. Les stratégies visant à réduire l’imposition n'ont plus de secret pour cet expert. Rien ne vaut l'accompagnement d'un notaire, s'agissant de sécuriser la succession parents-enfants, d’anticiper les coûts et d’optimiser la fiscalité successorale.