Comment déclarer une location meublée ? Aperçu des démarches à faire

Comment déclarer une location meublée est la question à se poser pour un investisseur immobilier. En effet, déclarer une activité de location meublée permet d’optimiser sa fiscalité. Concrètement, il s'agit de réduire l'impôt, aussi bien en régime micro-BIC qu'en régime réel. Une démarche qui permet d'obtenir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Tous deux se répercutent sur la rentabilité et simplifient la transmission du patrimoine. Contrairement à l'activité de location nue, les recettes et revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un classement qui augure des avantages fiscaux significatifs. Rien de tel donc qu'une déclaration dans les règles de l'art pour répondre aux obligations légales et éviter des sanctions fiscales. 

De même, pour obtenir le statut de loueur en meublé, plusieurs conditions sont à remplir. Le logement doit être meublé, c’est-à-dire proposant des équipements et meubles permettant une occupation immédiate (literie, électroménager, vaisselle, etc.). Une recommandation qui fait référence à la liste définie par le décret du 31 juillet 2015. De même, l'activité doit également être déclarée auprès du Greffe du tribunal de commerce, en vue d'obtention d’un numéro SIRET. En outre, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) implique, chaque année, des recettes et revenus locatifs supérieurs à 23.000 €. Somme qui devrait représenter plus de 50 % des recettes et revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies, l'investisseur se voit attribuer le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Les démarches à faire pour la déclaration

La question comment déclarer une location meublée fait référence à des démarches administratives. Il y a en premier lieu l'immatriculation auprès du Greffe, la déclaration revenus location, ainsi que le paiement des cotisations sociales.

Immatriculation auprès du Greffe

Le régime LMNP (location en meublé non professionnelle) et le régime LMP (location en meublé professionnelle) implique une immatriculation auprès du Greffe du tribunal de commerce. Respectivement, cette déclaration de l'activité se fait via le formulaire P0i et le formulaire P0 CM. Une démarche qui assoit la conformité avec l’administration fiscale. On évite alors les désagréments liés aux sanctions et au redressement fiscal. L'immatriculation conditionne d'ailleurs l'obtention d'un numéro SIRET, élément essentiel à la déclaration revenus location et recettes dans la catégorie des BIC. De même, l'immatriculation ouvre aussi la voie aux avantages fiscaux du régime réel (déduction des charges et amortissements). Pour les LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global et, des exonérations de plus-value possibles.

Déclaration annuelle des revenus

L'activité de location meublée impose une déclaration revenus locatifs et recettes conformément au CGI (Code général des impôts). Mieux vaut respecter cette obligation légale, au risque de s'exposer à un redressement fiscal et à des pénalités. La déclaration revenus se fait via le formulaire 2042 C PRO en régime micro-BIC et 2031 en régime réel. Ce premier concerne les recettes et revenus annuels inférieurs à 77.700 € (188.700 € pour les meublés de tourisme classés), avec un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 %. Au-delà de ces seuils, le régime réel s'applique et avec lui, l'optimisation fiscale relative à la déduction des charges et aux amortissements du bien et du mobilier.

Les différents types de revenus de location meublée

On distingue 5 types de revenus locatifs issus de l'activité de location meublée. Le premier fait référence aux recettes et revenus générés par une location meublée classique (résidence principale ou location longue durée). Le second ramène aux revenus générés avec une activité de location meublée saisonnière (locations de courte durée de type Airbnb). Troisièmement, il y a les recettes et revenus d’un meublé de tourisme classé. Ils permettent une réduction d'impôt, via l'abattement fiscal de 71 % sous le régime micro-BIC. En quatrième lieu viennent les revenus location d’une chambre meublée (exonérés sous certaines conditions). Enfin, les recettes et revenus professionnels sous le régime LMP sont soumis aux cotisations sociales. On peut néanmoins réduire l'impôt, par imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Cotisations sociales

Affiliés au régime des indépendants (URSSAF), les LMP (loueurs en meublé professionnel) doivent s'acquitter des cotisations sociales. Celles-ci représentent environ 35 à 45 % des bénéfices, contre les 17,2 % de prélèvements sociaux des LMNP. Néanmoins, ces cotisations valent au régime LMP une couverture sociale (maladie, retraite). Les loueurs en meublé professionnel peuvent aussi imputer les déficits sur le revenu global. Reste à opter pour le régime fiscal réel pour une réduction d'impôt. Dans les faits, ce régime fiscal permet d'alléger l'impact des cotisations sociales sur la rentabilité locative.

Les différentes catégories de locations meublées

La question comment déclarer une location meublée ramène à quatre grandes familles : location meublée en résidence principale, location meublée saisonnière, meublé de tourisme et chambre meublée. Chaque catégorie répond à des règles fiscales et administratives spécifiques.

Location meublée en résidence principale

L'activité de location meublée en résidence principale fait référence à un logement loué, chaque année, pour une durée minimale de 8 mois par an, hors exceptions (raisons professionnelles, études). Il est question d'un logement suffisamment équipé pour une occupation immédiate. Une solution flexible pour un loueur souhaitant concilier rentabilité et stabilité locative. Encadré par la loi ALUR, ce modèle de location impose un bail de 12 mois renouvelables (ou 9 mois pour les étudiants, sans tacite reconduction). Fiscalement, les recettes et revenus locatifs sont imposés sous le régime micro-BIC (réduction d'impôt via abattement de 50 %) ou le régime réel (réduction d'impôt via déduction des charges et amortissements).

Location meublée saisonnière

Connue via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel, l'activité de location meublée saisonnière consiste à louer un logement pour de courtes durées, à une clientèle de passage. Elle implique des obligations administratives : certaines villes imposent une déclaration en mairie. Dans les grandes agglomérations, il faut aussi une autorisation de changement d’usage. Fiscalement, les recettes et revenus location sont classés dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le loueur choisira alors entre le régime micro-BIC et le régime réel. Des cotisations sociales peuvent s’appliquer selon le montant des recettes et revenus locatifs.

Meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est une activité de location meublée destinée à une clientèle de passage. L'on parle de location de courte durée, excluant toute idée de résidence principale. Une déclaration en mairie permet d'obtenir un classement officiel suivant des critères de confort. Du point de vue fiscal, les recettes et revenus location sont classés dans la catégorie des BIC, ce qui ramène au régime micro-BIC et au régime réel. Sous certaines conditions, le meublé de tourisme prévoit des exonérations partielles en zone rurale ou en ZRR.

Chambre meublée

Une chambre meublée est une pièce louée au sein de la résidence principale du propriétaire. Elle propose une liste bien définie d'équipements minimum (lit, table, rangements...) pour une occupation immédiate. Louée à un étudiant, un salarié ou un touriste, la chambre meublée est une option simple et rentable pour générer un revenu complémentaire. Du point de vue fiscal, les recettes et revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a donc lieu de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Enfin, les loyers perçus peuvent être exonérés d’impôt, si le montant est raisonnable. Le même avantage est accordé, en cas de chambre occupée comme résidence principale.

Les régimes fiscaux correspondant à la location meublée

Comment déclarer une location meublée fait également référence à des régimes fiscaux. L'on parle du régime micro-BIC, apprécié des petits loueurs pour sa simplicité. Il y a aussi le régime réel, garant d'une optimisation fiscale avancée. On lui prête aussi un potentiel significatif de réduction d’impôt et une gestion optimisée sur le long terme.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est destiné aux loueurs en meublé percevant des revenus location modestes. On parle effectivement de recettes et revenus n'excédant chaque année les 77.700 € pour une activité de location meublée classique et 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Ces deux types de location meublée correspondent respectivement à un abattement forfaitaire avantageux de 50 % et 71 %. Ce régime fiscal a le mérite de la simplicité administrative, en plus de la réduction d'impôt. Nul besoin de comptabilité complexe : il suffit d'une déclaration revenus locatifs et recettes. Le loueur en meublé se voit aussi exonéré de TVA.

Voici un exemple chiffré qui permet de mieux cerner les avantages issus du régime micro-BIC. Soit une activité de location meublée LMNP générant 15.000 € de recettes annuelles. L'abattement forfaitaire de 50 % ramène alors les recettes et revenus LMNP imposables à 7.500 € (15.000 € x 50 %). Ceux-ci sont alors imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec en sus les prélèvements sociaux (17,2 %). Dans le cas d'une activité de meublé de tourisme classé, l’abattement de 71 % réduit les recettes et revenus imposables à seulement 4.350 €. La réduction d'impôt est alors plus conséquente.

Le régime réel

Le régime réel s'adresse aux loueurs en meublé générant chaque année des recettes et revenus locatifs supérieurs à 77.700 € (ou 188.700 € pour les meublés de tourisme classés). Néanmoins, il est toujours possible d'opter pour ce régime fiscal, même avec des recettes et revenus location inférieurs à ces seuils. Au bout de 3 ans, le loueur meublé aura alors besoin de renouveler la demande. Dans le registre des avantages, on note la déduction des charges réelles. Un mécanisme qui consiste à soustraire des recettes et revenus locatifs, les dépenses liées à la gestion du bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes, etc.). Autre avantage : l'amortissement du bien et des mobiliers, ce qui réduit davantage la base taxable. En revanche, le régime réel nécessite une tenue comptable rigoureuse. Il faut aussi des déclarations fiscales complexes (formulaire 2031 et annexes).

Pour mieux cerner l'impact du régime réel sur le rendement locatif, voici un exemple chiffré. Soit une activité de location meublée LMNP générant chaque année 15.000 € de recettes annuelles. Elle donne aussi lieu à des charges significatives de 11.500 €. Celles-ci se répartissent comme suit : des intérêts d’emprunt de 3.000 €, des frais de travaux de 2.500 €, des primes d'assurance et frais divers de 1.000 €, ainsi qu'un amortissement annuel du bien et mobilier à 5.000 €. Le revenu imposable LMNP est donc de seulement 3.500 € (15.000 € - 11.500 €). Il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). La réduction d'impôt se révèle ainsi plus avantageuse, qu'avec le LMNP régime micro-BIC.

Comment déclarer une location meublée en bref et optimisation fiscale

À la question comment déclarer une location meublée, la réponse tient en 6 points clés. Il faut avant tout un bon choix du régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel). Puis, on s’enregistre auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET. On enchaîne avec la déclaration revenus location via le formulaire 2042 C PRO (régime micro-BIC) ou 2031 (régime réel). Ensuite, conformément aux obligations locales relatives à l'activité de location saisonnière, on s'enregistre en mairie. Pour la location de résidence de services, il y a aussi la gestion de la TVA. Le dernier point est de choisir entre les statuts LMNP et LMP, dans l'optique d'une optimisation fiscale.

En outre, la déclaration d'un meublé de tourisme classé forme un cas à part. Cette location meublée (LMNP ou LMP) destinée à une clientèle de passage se voit effectivement attribuer un classement officiel. Une attribution qui est basée sur des critères de confort et d’équipements. Il faut aussi être classé par un organisme agréé et déclaré en mairie. Sur le plan fiscal, les recettes et revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 71 % (contre 50 % pour les locations meublées classiques). Si les recettes et revenus locatifs dépassent chaque année 188.700 €, le régime réel s’applique. Ce régime ouvre la voie à la déduction des charges et l’amortissement du bien. Enfin, des exonérations sont possibles en zone rurale : avantage soumis à conditions de chiffre d’affaires. L'activité de location en gîte rural ou classé en ZRR profite aussi d'une exonération partielle ou totale.