Investir résidence étudiante : Pourquoi recourir au statut LMNP ?

Investir résidence étudiante s'avère tout à fait envisageable, en matière d'investissement locatif. En France, la bonne santé de ce secteur est effectivement assurée par la croissance accrue du nombre d’étudiants. Selon l’INSEE, l'Hexagone enregistre une hausse annuelle de 1,5 %. Sans surprise, la demande en logements étudiants suit la même tendance. L’offre reste néanmoins insuffisante : seuls 15 % des étudiants ont accès aux logements du CROUS. De ce fait, les résidences services privées s'imposent comme une solution clé. Confort, sécurité et prestations adéquates... Autant d'atouts qui sont associés à ce type de logement. De plus, l'on peut s'appuyer sur des dispositifs fiscaux pour maximiser les revenus issus de la location. Allusion que l'on fait notamment au statut LMNP soumis au régime réel, synonyme d’optimisation fiscale et d'amortissements comptables.

De plus, un investissement résidence étudiante permet d'aspirer à un taux de rentabilité allant de 3,5 à 5 %. On note aussi les avantages liés à la gestion déléguée : la résidence est exploitée par un gestionnaire professionnel. Celui-ci prend en charge l'ensemble des démarches de location, de l’entretien des lieux, mais aussi les prestations. Le bail commercial procure d'ailleurs une sécurité supplémentaire. En effet, ce contrat garantit le versement des loyers, même durant la période de vacance locative.

Les dispositifs fiscaux pour un investissement en résidence étudiante

Investir résidence étudiante implique inéluctablement de recourir à des dispositifs fiscaux. Un investissement locatif dans ce type de résidence permet de choisir entre le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour investir en résidence locative. Grâce aux régimes fiscaux y afférents, l'on peut bénéficier d'une réduction d'impôt significative. En effet, pour un investissement immobilier générant moins de 77.700 € par an, le régime micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Au-delà de ce seuil, on peut recourir au régime réel. Celui-ci permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, coûts de travaux, frais de gestion…). De plus, l'amortissement bien et du mobilier vient réduire davantage la base taxable des revenus issus de l'investissement immobilier. Par ailleurs, en mettant en location une résidence avec prestations (accueil, petit-déjeuner, ménage...), on peut récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat. Un autre avantage majeur lié au régime réel et qui est de nature à améliorer la rentabilité de ce type d'investissement immobilier.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard se révèle également avantageux, s'agissant d'investissement en logement étudiant. Une alternative au statut LMNP qui convient particulièrement idéale aux investisseurs désireux de revenus locatifs sécurisés. Ce dispositif permet effectivement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % (étalée sur 9 ans) sur le prix d’achat du logement. De plus, la récupération de la TVA à 20 % est aussi à la clé. Grâce au bail commercial, ce dispositif permet encore de sécuriser les revenus locatifs. Le gestionnaire professionnel prend en charge l’exploitation du logement. Il s'engage à verser les loyers, indépendamment de l'occupation de la résidence étudiante. Autant d'éléments qui sont de nature à maximiser rentabilité de ce type d'investissement immobilier.

Pour bénéficier des avantages issus du dispositif Censi-Bouvard, il faut remplir quelques critères. La résidence doit surtout être achetée neuve ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). S'impose aussi une durée d'engagement de location de 9 ans sous un bail commercial. La résidence étudiante est aussi dans l'obligation de proposer au moins 3 prestations (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner...). Autre critère important : le montant total de l’investissement immobilier est plafonné à 300.000 € par an.

Les facteurs de réussite de l'investissement en résidence étudiante

Pour réussir à investir résidence étudiante, il est important de prendre en considération trois facteurs essentiels. En premier lieu, la localisation qui garantit la demande locative. Deuxièmement, la fiabilité du gestionnaire (solvabilité, réputation, qualité de prestations...) assure la rentabilité du logement locatif. Troisièmement, le type de résidence influe également l’attractivité : l'idée est de suivre la tendance en matière d'attentes étudiantes, pour rester compétitif.

Un bon choix de localisation

La localisation de la résidence étudiante est un facteur clé de réussite de l'investissement immobilier. Il en va effectivement de la demande locative et de la rentabilité. De préférence, mieux vaut opter pour une résidence à proximité des commodités. L'idée est de limiter les longs déplacements. Un logement situé à quelques minutes des stations de transports en commun (métro, bus, tramway) a le mérite de faciliter la mobilité. De même, la proximité avec les commodités (supermarchés, restaurants, salles de sport) s'avère très pratique au quotidien. Pour couronner le tout, l'existence de pôles d’activité et centres culturels aux alentours de la résidence en renforce l’attractivité.

En outre, pour optimiser l'investissement locatif, le mieux est de privilégier les villes universitaires dynamiques. Une allusion que l'on fait par exemple à Lyon. La deuxième ville étudiante de France est reconnue pour son fort dynamisme économique. Il y a aussi Toulouse, ville en pleine expansion avec plus de 120.000 étudiants. La demande en résidences étudiantes y est accrue. Pour sa part, Montpellier connaît une forte croissance démographique, particulièrement favorable à l'investissement immobilier. De plus, les prix immobiliers demeurent encore dans le registre de l'abordable. Enfin, Paris est un bassin universitaire exceptionnel avec plus de 700.000 étudiants. La capitale est le garant d'une forte demande locative. Il faudra néanmoins composer avec des prix immobiliers plutôt exorbitants.

La renommée du gestionnaire de résidence services

La fiabilité du gestionnaire de résidence étudiante joue un rôle clé dans la réussite de ce type d'investissement locatif. Ce professionnel est effectivement en charge de mettre en location le logement étudiant. Il assure aussi l’entretien des parties communes et de la prestation. Rien de bien étonnant si un mauvais choix de gestionnaire compromet la rentabilité de l'investissement immobilier.

Ainsi, il est crucial d’analyser la solvabilité du gestionnaire. En effet, référence faite au bail commercial, ce dernier est tenu d'assurer le versement régulier des loyers, même en cas de vacance locative. S'il est en difficulté financière, les impayés seront inévitables. Dans le pire des cas, il y aura rupture du bail, ce qui met en péril l’investissement immobilier. Le plus prudent est donc d'arrêter son choix sur un exploitant reconnu. Il en va notamment du taux d'occupation des logements étudiants.

En termes de qualité des prestations, la résidence étudiante doit assurer des prestations d'accueil 24h/24, le ménage, la blanchisserie, ou encore un accès Internet haut débit. On devrait y trouver des espaces de coworking et autres infrastructures adaptées aux étudiants. Bien entendu, la sécurité doit être optimale pour rassurer les parents et les locataires. De plus, un gestionnaire fiable contribuera à valoriser la résidence sur le marché secondaire.

Bien choisir le type de logement étudiant

En matière de résidence étudiante, les locataires sont confrontés au choix entre un studio étudiant et un T1. Ce premier s'avère idéal pour maximiser la demande locative et la rentabilité. Le T1 vise plutôt la stabilité du taux d'occupation, mais aussi une valorisation sur le long terme.

Dans les faits, un studio étudiant de 15 à 20 m² suscite l'engouement des étudiants. Une tendance qui s'explique par des loyers abordables et un cadre de vie plutôt optimale. L'on parle effectivement d'un logement fonctionnel, souvent situé à proximité des pôles universitaires. Pour sa part, un T1 de 20 à 30 m² séduit les étudiants ayant les moyens, mais aussi les jeunes actifs. Il s'agit d'une résidence mieux agencée qu'un simple studio.

Pour ce qui est de la rentabilité locative, un studio étudiant se voit attribuer un meilleur rendement (4-5 %). Le prix d’achat abordable et la forte rotation des locataires y sont pour beaucoup. Le T1 est plus coûteux à l’achat, mais garantit un taux d'occupation plutôt stable. Ce type de logement se prête également à des perspectives de revente.

Les pièges à éviter en résidence services

Le risque de vacance locative est un facteur clé à anticiper avant d’investir en résidence étudiante. Une mauvaise localisation ne peut que compromettre la mise en location du logement. En effet, une résidence très éloignée des universités, des transports en commun et des commerces, perd tout son attrait. De même, une ville caractérisée par un marché saturé (offre excédentaire de logements étudiants) voit les risques de vacance locative augmenter. La stabilité et la cohérence du bail commercial en pâtit, pour cause de piètre taux d'occupation. Mieux vaut donc privilégier une ville universitaire dynamique comme Lyon, Toulouse ou Montpellier. La demande locative y est à son apogée, ce qui sécurise l'investissement immobilier.

Mieux vaut aussi bien choisir le gestionnaire de la résidence étudiante. Une recommandation qui tient tout son sens, au vu de ses responsabilités dans l’exploitation et l’entretien de la résidence. Son historique permet de vérifier son sérieux, garant de la pérennité des revenus locatifs. De même, un gestionnaire solvable et bien implanté s'avère rassurant, quant au respect du bail commercial. Allusion que l'on fait notamment aux versements réguliers des loyers, même en cas de vacance locative. En d'autres termes, un gestionnaire qui a du mal à gérer les impayés n'est tout simplement la personne de la situation. Ce profil fait planer les risques liés à la rupture du contrat sur l'investissement immobilier. Rien ne vaut un exploitant de renom pour avoir la tranquillité d'esprit relative à la rentabilité locative.

Il faut aussi garder à l'esprit les particularités d'un investissement en résidence étudiante, par rapport à un investissement immobilier classique. Cette première a le mérite de la gestion déléguée, ce qui libère des contraintes liées aux tâches administratives. Le bail commercial procure également une tranquillité d'esprit liées aux revenus locatifs. Pour sa part, un investissement immobilier classique nécessite une gestion active du bien (recherche de locataires, entretien, impayés). En outre, la fiscalité s'avère plus avantageuse en investissement en résidence. Grâce au statut LMNP, on profite de la réduction d'impôt liée aux amortissements comptables, à la déduction des charges réels, ou encore à la récupération de la TVA à 20 %. De son côté, l'investissement immobilier classique est associé à une fiscalité plus lourde, surtout sous le régime des revenus fonciers. L'investisseur a néanmoins plus de marge de manoeuvres, en termes de gestion et de perspectives de revente.

Investir résidence étudiante en bref et pièges à éviter

Investir résidence étudiante implique des étapes bien définies à suivre. Il s'agit, en premier lieu, de bien choisir la localisation du logement étudiant. On privilégie alors les villes universitaires dynamiques, pour assurer la demande locative. La proximité de la résidence avec les commodités est aussi cruciale. En second lieu, mieux vaut bien choisir le gestionnaire. Allusion que l'on fait notamment à sa solvabilité, à sa réputation et à son expertise. Il en va de la réussite de l'investissement locatif. Troisièmement, mieux vaut aussi bien étudier le bail commercial avant de le signer. Cette étape peut requérir l'accompagnement d'un professionnel qualifié.

Précisons qu'une résidence étudiante classique ramène à une résidence sans prestations spécifiques. Elle est souvent gérée par un bailleur privé ou le CROUS. Le mode de location relève du modèle traditionnel et assuré par le propriétaire. Celui-ci se charge de trouver des locataires, l’entretien et d'assurer le suivi des loyers. Pour sa part une résidence services LMNP propose des prestations supplémentaires, tels que l'accueil, le ménage, laverie, sécurité... Le cadre de vie est de nature à rassurer les parents des étudiants. L’investissement inclut la signature d'un bail commercial avec un gestionnaire.

Par ailleurs, le crédit immobilier est un levier stratégique pour investir en résidence locative. Un effet levier qui permet d’optimiser la rentabilité et la fiscalité, tout en diluant l’effort financier. Les taux d’intérêt historiquement bas y sont d'ailleurs favorables. Avec le statut LMNP soumis au régime réel, l'on peut peut déduire les intérêts d’emprunt, les charges et amortir le bien. Autant de mécanismes qui réduisent la base taxable des revenus locatifs. De plus, le LMNP prévoit aussi la récupération de la TVA à 20 %. Enfin, la rentabilité nette après impôts dépend du bail commercial. Combinée aux avantages fiscaux, elle peut atteindre 4 à 5 %, voire plus dans certaines villes universitaires.