LMNP Censi Bouvard après 9 ans : la suite au terme de l'engagement de location

Le LMNP Censi Bouvard après 9 ans constitue un vrai sujet de débat sur les pages de discussions dédiées à l'investissement immobilier. En effet, cette période d'engagement de location forme une condition requise pour bénéficier du dispositif Censi. L'investisseur s'engage alors à louer le bien meublé en résidence services (LMNP étudiante, LMNP senior ou LMNP tourisme). Il confie la gestion locative à un exploitant professionnel, via un bail commercial. Ce contrat lui assure une stabilité financière : le gestionnaire s'engage à verser régulièrement les loyers, même en cas de vacation locative. En respectant cette condition, il bénéficie de la réduction d'impôt (11 % du prix HT du bien sur 9 ans, mais plafonné à 300.000 €). Interruption de mise en location, revente anticipée... Autant de raisons qui peuvent annuler les avantages fiscaux. 

Ainsi, la loi Censi Bouvard vise avant tout à encourager l’investissement locatif en résidence services. Un créneau de l'immobilier LMNP qui suscite une forte demande locative. L'idée est donc d'inciter les particuliers à y opérer, avec à la clé des plus-values fiscales certains. Créé par l’amendement Censi Bouvard, ce dispositif Censi s'impose comme la solution idéale pour sécuriser les revenus locatifs. Autre avantage majeur : La loi Censi ouvre la voie à la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat. Une restitution qui a le mérite de maximiser la rentalité globale. Il faut néanmoins investir dans une résidence proposant des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, etc.).

Quelles options après l'engagement de location de 9 ans ?

En termes de LMNP Censi Bouvard après 9 ans, plusieurs options s'offrent au loueur meublé. Il peut par exemple poursuivre son investissement locatif dans le cadre de la Censi Bouvard loi. Une option qui implique le renouvellement du bail avec l'exploitant, toujours en référence au dispositif Censi Bouvard. De son côté, les plus ambitieux peuvent basculer vers le statut LMP. Il peut ainsi faire un trait sur le plafonnement de revenus. Autre option possible : on peut aussi envisager de revendre la résidence services. 

Poursuivre avec la location meublée non professionnelle

Après la période d’engagement de location de 9 ans, le statut LMNP Censi Bouvard permet encore de profiter de plusieurs avantages fiscaux. En effet, les revenus demeurent classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). De plus, les avantages liés aux charges déductibles (amortissements, frais d’entretien, etc.) sont encore au rendez-vous. En poursuivant la location, le dispositif immobilier loi Censi permet également l’amortissement comptable du bien et des mobiliers. Un vrai plus qui rehausse davantage la rentabilité locative nette.

Renouveler le bail commercial sur la résidence services

Après la durée d'engagement locatif, on peut aussi envisager de renouveler le bail commercial avec le gestionnaire de la résidence services. Le mieux est de se faire accompagner par un avocat ou un expert en gestion locative. En effet, plusieurs points clés doivent être vérifiés, afin d'éviter d'éventuels litiges.

En premier lieu, on s'assure de la cohérence de la nouvelle durée d'engagement de location avec les objectifs d’investissement. Une petite vérification des clauses de résiliation anticipée est aussi recommandée.

Deuxièmement, une analyse du montant du loyer proposé est de mise. Une démarche qui inclut une vérification des modalités de revalorisation (indice d’indexation, périodicité). On s'assure d'un loyer compétitif et en phase avec le cours du marché.

Troisièmement, mieux vaut aussi passer en revue les services proposés (entretien, gestion locative) par l'exploitant. L'idée est d'évaluer leur impact sur l’attractivité de la résidence services.

Quatrièmement, il est fortement recommandé d'avoir des garanties, quant à la solvabilité du gestionnaire. En effet, ce professionnel devrait être dans la possibilité de verser les loyers, quel que soit le taux d'occupation du bien.

Enfin, et non des moindres, le cinquième point à vérifier porte sur conformité du contrat avec les obligations légales. Une étape qui amène à considérer les spécificités des résidences services. L'accompagnement d'un professionnel révèle ici toute son utilité.

Basculer vers le statut de LMP

En basculant vers le statut de LMP (Loueur meuble professionnel) après 9 ans, l'investisseur fait face à d'autres obligations fiscales et administratives. Le créneau du meublé professionnel annule effectivement le plafond de revenus de 23.000 € par an. Ceux-ci peuvent aussi dépasser le seuil des 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Notons qu'avec ce statut de loueur meublé, l'imposition reste dans la catégorie des BIC. On peut donc bénéficier des avantages liés au régime micro-BIC (abattement de 50 %), ou ceux du régime réel (déduction des charges et amortissements). En somme, la location en meublée professionnelle est surtout une option à envisager pour les recettes locatives élevées.

Sur le volet des démarches administratives, le statut LMP impose une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés. Il faudra s'acquitter de cotisations sociales et faire face à une fiscalité plus complexe. La gestion comptable se révèle aussi plus exigeante, en vue de suivi précis des charges et amortissements. En revanche, le loueur en meublé profite tout un lot d'avantages, à l'instar de l’exonération des plus-values professionnelles. Cet avantage s'applique en cas de revente après 5 ans. De même, ses déficits fonciers sur le revenu global seront aussi déductibles. Des abattements spécifiques entrent aussi en jeu, en cas de transmission patrimoniale.

Revendre la résidence services

Après la fin de l’engagement de location de 9 ans, la revente d’un bien acquis sous le dispositif Censi Bouvard présente un certain degré de complexité. Allusion que l'on fait notamment aux démarches administratives et fiscales. En outre, il faut aussi s'assurer de l'exonération de la plus-value, à l'issue de la transaction.

Se faire accompagner pour les démarches de revente

Mieux vaut recourir aux services d'un notaire ou expert immobilier en vue d'un accompagnement optimal. L'idée est surtout de préserver les Censi Bouvard avantages fiscaux.

Un notaire peut effectivement mettre à profit son expertise dans l'analyse fiscale de la revente Censi Bouvard. Il s'agit là de s'assurer du respect des conditions d’éligibilité. On réduit ainsi les risques liés à la remise en cause de la réduction d’impôt. Ce professionnel est aussi le mieux habilité à informer l’acquéreur, quant aux du bail en cours. Il en va d'ailleurs de la rentabilité du bien.

Pour sa part, un expert-immobilier est le mieux placé pour l'estimation LMNP du bien. Son calcul va tenir compte de plusieurs paramètres (localisation, cours sur le marché immobilier, attractivité de la résidence services...). De même, ce professionnel peut aussi se pencher sur la récupération de TVA. Il va s'assurer du non-reversement de la TVA récupérée lors de l’achat du bien. Cette vérification prend surtout tout son sens, en cas de maintien des services para-hôteliers.

Qu'en est-il de l'exonération partielle de la plus-value

Un bien Censi Bouvard à revendre peut donner droit à une exonération partielle de la plus-value immobilière. Il faut néanmoins remplir plusieurs conditions. Parmi celles-ci figure une durée de détention d'au moins 6 ans. Notons qu'à l'entame de la 23e année, la plus-value est exonérée totalement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux après 30 ans. Enfin, les vérifications porteront aussi sur l’engagement de location de 9 ans et sur le maintien des services para-hôteliers. Autant de points qui nécessitent une expertise juridique et fiscale, et donc le recours aux services des professionnels.

FAQ sur l'investissement loi Censi après 9 ans

Le LMNP Censi Bouvard après 9 ans suscite l'intérêt d'un nombre élevé d'investisseurs immobiliers. Voici un tour d'horizon des questions qui se posent les plus, sur les pages de discussions. Elles portent notamment sur les obligations légales en cas de changement d'usage. Le remboursement de la TVA sur le prix d'achat forme aussi un sujet de débat. Beaucoup font aussi la comparaison du Censi Bouvard avec d'autres dispositifs. 

Quelles obligations en cas de changement d’usage du bien ?

Au terme des 9 ans d'engagement de location, l'investisseur LMNP Censi peut envisager un changement d'usage de la résidence services. En cas de retrait du marché locatif, l’investisseur est dans l'obligation de rembourser la TVA récupérée lors de l’achat du bien. Seule une durée de location d'au moins 20 ans peut éviter le remboursement. Dans tous les cas, tout changement d'usage de la résidence services nécessite une notification auprès des autorités compétentes.

Dans quels autres cas doit-on rembourser la TVA récupérée ?

Mise à part la cessation de l'activité locative d'un bien acquis sous le dispositif Censi Bouvard, d'autres motifs impliquent le remboursement de la TVA récupérée à l’État. Citons en exemple l'arrêt des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, accueil, etc.). Le remboursement donne alors lieu à un calcul au prorata des années restantes. De même, une revente avant terme amène aussi les autorités à faire une demande de remboursement. En effet, avant une revente Censi Bouvard, il faut au moins 20 ans de mise en location.

Importance d’une gestion comptable optimisée

Après les 9 ans d’engagement de location sous le dispositif Censi Bouvard, une gestion comptable vise avant tout au respect des obligations fiscales. L'idée est de préserver les avantages du statut LMNP, dans l'optique de réduire la base taxable des revenus locatifs. En effet, celle-ci est conditionnée par les charges déductibles (entretien, intérêts d’emprunt) et par l’amortissement du bien. Grâce à la tenue d'une comptabilité rigoureuse, le suivi de la TVA récupérée sera aussi optimal. Enfin, on sera plus à même de prendre des décisions stratégiques (revente, transition vers un autre dispositif fiscal...).

Réinvestir dans une nouvelle résidence services

Au terme des 9 ans d’engagement de location, il est envisageable de réinvestir dans une nouvelle résidence services. Une option qui permet de maintenir les plus-values fiscales (réduction d’impôt de 11 % et la récupération de la TVA). On s'assure aussi une rentabilité globale certaine, en référence à la forte demande locative des résidences services (LMNP étudiante, senior ou médicalisée). De plus, réinvestir dans une nouvelle résidence services a le mérite de maintenir les avantages liés au LMNP Censi Bouvard.

Pourquoi privilégier Censi-Bouvard LMNP par rapport à d'autres modèles ?

Le dispositif Censi Bouvard LMNP prend l'ascendant sur d’autres modèles d’investissement, en termes d'avantages fiscaux et de sécurité des revenus locatifs. Une hypothèse qui fait respectivement allusion directe la réduction d’impôt,  à la récupération de TVA, ainsi qu'au bail commercial signé avec l’exploitant. Autant d'avantages qui répondent aux abonnés absents sur d'autres dispositifs comme location saisonnière, ou la colocation meublée.

Si la location saisonnière permet une rentabilité potentiellement supérieure (loyers élevés), elle est plus contraignante (une gestion active et non déléguée). De plus, le taux d'occupation n'est toujours pas au rendez-vous. Pour sa part, la colocation meublée a le mérite de maximiser les revenus. Rien de plus normal, puisqu'on a affaire à plusieurs locataires. Néanmoins, la gestion locative s'avère être plus complexe. On est également très loin des plus-values fiscales associées au dispositif Censi Bouvard.

Points à retenir sur le LMNP Censi la période d'engagement de location

Au terme des 9 ans d’engagement de location sous le dispositif Censi Bouvard, plusieurs options sont possibles. Le choix doit donc faire référence aux objectifs patrimoniaux. Ainsi, certains investisseurs poursuivent la location meublée. Ils conservent alors le statut LMNP et les avantages fiscaux y afférents. D'autres décident de basculer sur le statut LMP, mais le but de réhausser les recettes locatives élevées. Un avantage qui permet de relativiser l'ampleur des obligations sociales et fiscales. Revendre le bien ou réinvestir dans une nouvelle résidence services... Autant d'options possibles qui nécessitent le recours aux services des professionnels.

S'il s'agit de Censi Bouvard revendre, le plus important est de choisir le bon moment. L'idée est d'optimiser la plus-value immobilière. En effet, en attendant la fin de l’engagement locative de 9 ans, on préserve les plus-values fiscales (réduction d’impôt, récupération de TVA). De même, une revente après 6 ans donne droit à des abattements progressifs sur la plus-value. L'exonération sera même totale après 22 ans. Dans tous les cas, mieux vaut faire appel à un expert immobilier pour évaluer les conditions du marché local. Une option qui permet de mieux évaluer la valeur du bien, et donc du prix de la revente. Enfin, et non des moindres, revendre en période de forte demande locative se révèle payant. Il sera alors plus judicieux de revoir à la hausse le prix de revente.