LMNP Étudiant : Garantir la rentabilité via une résidence étudiante

Le LMNP étudiant suscite l'intérêt des investisseurs immobiliers. Une tendance qui s'explique par des restrictions d'accès à une résidence universitaire ou à une résidence étudiante gérée. En effet, selon le CNOUS (Centre national des œuvres universitaires et scolaires), environ 10 % des étudiants doivent se tourner vers un logement résidence étudiante. Rien de plus normal si dans la majorité des villes universitaires, le taux d’occupation moyen de ce type de résidence étudiante s'établir à 90%. Toujours pour étayer la tendance, le Xerfi (Institut d’études privé) fait état d'environ 750 résidences étudiantes privées gérées en France en 2023. 

Les résidences étudiantes attirent fortement les investisseurs ayant le statut de LMNP loueur meublé. Situés à proximité des campus et dans des villes universitaires dynamiques comme Paris, Lyon ou Marseille, ce type de résidence services assure une forte demande locative. De plus, un investissement dans une résidence étudiante ouvre la voie à de multiples avantages fiscaux. Référence que l'on fait notamment à l'amortissement des charges ou au dispositif Censi-Bouvard. Un LMNP résidence étudiante est aussi associé à la gestion déléguée (gestionnaire professionnel). Pour couronner le tout, le versement des revenus locatifs est garanti par le bail commercial.

Pourquoi investir en LMNP dans une résidence étudiante ?

L'engouement de l'investissement LMNP dans une résidence étudiante s'explique par deux éléments : la rentabilité et les avantages fiscaux. Bien entendu, ces derniers dépendent du régime fiscal choisi.

Rentabilité de l’investissement LMNP

La rentabilité d'un investissement LMNP dans une résidence étudiante est un fait. À Paris, la rentabilité brute modérée varie par exemple de 3 à 4 %. De plus, la capitale tricolore est caractérisée par une forte demande locative. De quoi fermer les yeux sur les prix d'acquisition qui s'avèrent élevés : une moyenne de 200.000 € pour un studio de 20 m2. Pour sa part, Marseille affiche des prix plus abordables : 90.000 à 140.000 €, pour une rentabilité brute attractive allant de 4,5 % à 5,5 %. Notons que la Deuxième ville de France enregistre une croissance accrue de la population étudiante, ainsi que des loyers compétitifs.

Avantages fiscaux associés au statut LMNP

Les avantages fiscaux issus du LMNP étudiant ne sont plus à faire. Ils varient d'un régime à un autre et le choix dépend du profil de l'investisseur. Dans tous les cas, les revenus locatifs sont classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Régime micro-BIC et LMNP résidence étudiante

Avec le régime micro-BIC, un investissement LMNP étudiant permet de profiter d'une fiscalité simplifiée. Un atout qui fait référence à l'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Nul besoin donc de se prendre la tête dans des calculs interminables des charges ou des amortissements. À titre informatif, le micro-BIC régime s'adresse à un LMNP loueur meublé justifiant de revenus locatifs inférieurs à 77.700 € par an. Un régime qui garantit surtout la rentabilité, grâce à un poids fiscal réduit. La facilité de gestion est au rendez-vous et les démarches administratives limitées.

LMNP résidence étudiante et régime réel

En termes de location meublée dans une résidence étudiante, le LMNP réel réserve également des avantages fiscaux certains. Contrairement au micro-BIC, il donne lieu à des charges déductibles LMNP (intérêts d’emprunt, frais de gestion, frais de travaux et amortissement du bien et du mobilier...). Une optimisation qui réduit significativement la base taxable. Elle peut représenter jusqu’à 70 % des revenus locatifs. Dans certains cas, l'investisseur profite même d'une défiscalisation LMNP pure et simple. Ce régime fiscal est ainsi dédié aux investisseurs engrangeant des revenus locatifs élevés ou des charges importantes. Néanmoins, il leur faudra tenir une comptabilité rigoureuse. La gestion locative ne sera pas de tout repos.

Résidence étudiante et Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard vient renforcer les avantages fiscaux liés à l'investissement LMNP en résidence service. En effet, les investisseurs ont droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix HT du bien, sur 9 ans. Celle-ci a le mérite de maximiser la rentabilité nette. De plus, on a aussi la récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition. Cet avantage requiert néanmoins une durée de mise en location d'au moins 20 ans. Autant d'avantages fiscaux qui rehaussent le rendement LMNP.

Résidences services LMNP : Gestion déléguée et bail commercial 

La gestion déléguée forme un atout majeur pour un investisseur LMNP dans une résidence étudiante. À l’instar de Nexity Studéa, des gestionnaires professionnels se chargent alors de la gestion locative. Ils se chargent de trouver des locataires et d'entretenir le bien. Une simplicité de gestion qui convient particulièrement aux investisseurs éloignés géographiquement. Bien entendu, les néo-investisseurs y trouveront aussi leur compte. 

Pour sa part, le bail commercial LMNP a le mérite de garantir le versement des loyers, même en cas de vacance locative. Ce document attribue même la gestion des risques liés aux impayés à l'exploitant. De plus, ce contrat intègre une clause d'indexation des loyers. Un élément qui révèle toute son utilité au propriétaire, par période d'inflation.

Bien choisir la résidence étudiante LMNP

La démarche de choix d'une résidence étudiante LMNP n'est pas à faire à la légère. Mieux vaut se référer à des critères bien définis et pertinents, comme la localisation et le gestionnaire attitré. Dans le doute, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel tout au long de l'opération.

Critères de sélection à privilégier

S'agissant d'investissement LMNP résidence étudiante, le choix du bien doit se faire en fonction de la localisation et l'attractivité locative. L'Île-de-France répond par exemple à ces deux critères de sélection. En effet, selon l'INSEE, la région compte plus de 700.000 étudiants. La plupart d'entre eux sont justement à la recherche de logement privé. À titre informatif, les revenus locatifs moyens en Île-de-France et à Paris se situent entre 6.000 et 9.000 € annuels.

Marseille figure aussi parmi les villes attrayantes en termes de résidence services. La ville portuaire enregistre quelque 94.000 étudiants. Elle assure une rentabilité brute moyenne entre 4,5 % et 5,5 %. Rien de plus étonnant, puisqu'un studio à Marseille permet d'engranger des revenus locatifs d'environ 4.000 à 6.500 € annuels.

Autre exemple : Lyon qui n'est autre que le deuxième ville universitaire de France. La Métropole compte environ 160.000 étudiants, avec une forte demande en logements meublés. En termes de revenus locatifs, la fourchette est de 5.000 à 8.000 € par an. L’emplacement et la gamme de services proposée par l'exploitant sont pour beaucoup dans cette variation. La rentabilité brute moyenne de 4 % à 5 % et le taux d'occupation est bien au-dessus de la moyenne de France.

Le gestionnaire professionnel de la résidence étudiante

Opter pour une résidence étudiante LMNP gérée par un exploitant de renom peut aussi s'avérer payant. Ce professionnel met effectivement à profit son expertise pour gérer au mieux le bien. Sa renommée peut former le garant d'une forte demande locative. Cet exploitant professionnel s'impose comme un partenaire essentiel pour maximiser la rentabilité, tout en sécurisant l'investissement en LMNP dans une résidence étudiante.

En guise d'exemple, Nexity Studéa fait figure de leader sur le marché. Son expertise en gestion locative en fait un gestionnaire de premier plan. On note aussi un parc de plus de 120 résidences étudiantes réparties dans les grandes villes universitaires de France. De plus, Nexity Studéa Marseille est par exemple reconnu pour ses logements modernes, cadrant parfaitement avec les besoins des étudiants. La qualité de ses services est d'ailleurs indiscutable. Accès à internet, espaces communs conviviaux, assistance administrative... De plus en plus d'étudiants privilégient cette enseigne lors de leur recherche de résidence privée.

Le créneau de la résidence étudiante LMNP compte aussi d'autres exploitants de renom, comme Réside Études, les Belles Années, ou Suitétudes. Ce premier assoit par exemple sa renommée sur ses résidences haut de gamme. Il est présent dans les principales villes universitaires de l'Hexagone. Pour sa part, les Belles Années misent sur des services innovants. L'on peut citer des applications mobiles à disposition pour gérer plus facilement le quotidien des étudiants. Quant à Suitétudes, il est surtout présent dans des villes universitaires stratégiques comme Montpellier, Toulouse et Marseille. Ce gestionnaire spécialisé dans les résidences étudiantes modernes propose des logements fonctionnels, à bien des égards. Espaces collaboratifs, assistance numérique, petit-déjeuner... Autant de services adaptés aux besoins des étudiants.

Étapes à suivre pour investir en LMNP résidence étudiante

Un investissement LMNP en résidence étudiante implique des étapes à suivre. Celles-ci débutent par la demande de statut LMNP. En second lieu, on fait le choix du régime fiscal. La négociation du bail commercial avec l'exploitant forme également une étape cruciale.

Demande de statut LMNP

Pour obtenir le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il faut effectuer tout un lot de démarches administratives. La première chose à faire est de faire une déclaration LMNP auprès d'un CFE (Centre de Formalités des Entreprises). On remplit par la suite le formulaire P0i LMNP (P0 CM pour le statut LMP). Puis, on dépose ce document auprès du greffe du tribunal de commerce. En guise de rappel, le statut LMNP concerne les revenus locatifs inférieurs à 23.000 € annuels. Ceux-ci doivent représenter moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies, l'investisseur se verra attribuer le statut LMP.

Choix du régime fiscal

Le choix du régime fiscal forme une des démarches administratives pour investir dans le LMNP résidence services. Il s'agit effectivement d'optimiser la fiscalité, avec l'ambition de maximiser la rentabilité. Dans les faits, le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Ce régime est à privilégier en cas de prévision de revenus inférieurs à 77.700 € annuels. La gestion locative sera plus que simplifiée. Quant au régime réel, il permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements). La base d'imposition s'en trouve réduite. Associé à une gestion plus complexe et plus contraignante, ce régime s'impose pour les revenus élevés avec des charges importantes.

Négociation du bail commercial

Bien entendu, la négociation du bail commercial constitue une étape cruciale. L'idée est de sécuriser un investissement LMNP dans une résidence étudiante. En effet, ce contrat garantit des revenus locatifs stables et une gestion simplifiée. Avant de le signer, mieux vaut vérifier quelques points essentiels.

La durée du bail

La durée du bail va de 9 à 12 ans. Il faut s'assurer d'amortir suffisamment l'investissement engagé. Une petite vérification sur les clauses de renouvellement et de résiliation est aussi de mise. De cette manière, on évite les mauvaises surprises, tout en amoindrissant les risques de litige avec le gestionnaire.

Les questions liées aux loyers

Lors de la négociation avec le gestionnaire, on s'assure du caractère fixe du montant des loyers. Celui-ci doit aussi être indexé sur un indice fiable (comme l'ILC ou l’IRL). Autre point : les loyers devraient être dissociés de l’occupation réelle du logement.

La solvabilité du gestionnaire

Une analyse poussée de la solvabilité du gestionnaire est fortement recommandée. L'idée est d'éviter autant que faire se peut les risques d’impayés. Ce point précis confirme d'ailleurs l'intérêt d'opter pour des gestionnaires de renom comme Nexity Studéa ou Réside Études.

LMNP étudiant en bref et conseils pratiques

Investir en LMNP étudiant permet de combiner rentabilité, gestion simplifiée et avantages fiscaux. Taux d’occupation élevés, loyers garantis par un bail commercial... Autant d'éléments qui viennent étayer cette hypothèse. La gestion déléguée se traduit aussi par l'absence de contraintes pour le propriétaire. D'ailleurs, les avantages fiscaux issus de l’amortissement (régime réel) ou les réductions (dispositif Censi-Bouvard), ont le mérite de maximiser la rentabilité nette.

Par ailleurs, Paris est à privilégier en termes de localisation et d'attractivité. La capitale française est effectivement reconnue pour la sécurité optimale en faveur des investisseurs LMNP étudiant. Allusion faite à une forte demande locative, laquelle est soutenue par quelque 700.000 étudiants. On note aussi un taux d’occupation aux environs des 95 %, ainsi qu'une rentabilité brute de 3 à 4 %.

Enfin, Nexity Studéa Marseille propose des résidences étudiantes modernes et idéalement situées. Les étudiants jouissent de services attractifs, en l'occurrence de l'accès permanent à un réseau wifi, surtout dans les espaces communs. Ce gestionnaire profite ainsi d'une forte demande locative, insuflée par les 94.000 étudiants dans la Seconde ville de France. La rentabilité moyenne de 4,5 à 5,5 %.