SCI achat appartement : comment en tirer parti fiscalement ?

La SCI achat appartement vous permettra de sécuriser votre investissement locatif. Vous pourrez par la même occasion bénéficier de la souplesse d'une structure juridique adaptée. La Société Civile Immobilière ou SCI donne la possibilité à plusieurs associés de mutualiser leurs ressources pour acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier. Elle donnera aussi accès à une fiscalité optimisée. 

En 2023, l’INSEE a recensé environ 250 000 nouvelles créations de SCI chaque année. Cette popularité s’explique par une gestion simplifiée des biens, une protection juridique pour les associés et des possibilités de transmission facilitée. Ce type de société devient ainsi incontournable pour les projets immobiliers à long terme, qu’ils soient destinés à un usage familial ou patrimonial.

Pourquoi acheter un appartement en SCI ?

Acheter un appartement en SCI offre des avantages spécifiques, tant sur le plan de la gestion que de la fiscalité. Elle répond aussi à des objectifs patrimoniaux précis.

Objectifs principaux

- Gestion simplifiée : la SCI désigne un gérant, souvent un associé, qui pourra centraliser les décisions liées à la location, aux travaux ou à la fiscalité. Cela évitera par ailleurs les conflits d'indivision.

- Transmission facilitée : les parts sociales se transmettent plus simplement qu’un bien physique. Cela réduit les contraintes légales et, potentiellement, les droits de mutation.

- Mutualisation des moyens financiers : la société permet de regrouper des ressources entre associés. Cela augmente la capacité d’emprunt pour financer des projets ambitieux.

Quels sont les avantages ?

- Échapper à l’indivision : les décisions sont prises selon les statuts, souvent à la majorité, évitant les blocages.

- Répartition équitable des charges : les coûts sont répartis en fonction des parts sociales pour la transparence et la sérénité entre associés.

- Responsabilité limitée : chaque associé est responsable des dettes uniquement à hauteur de ses parts. Il protègera ainsi son patrimoine personnel.

Les formes de SCI adaptées à l’achat d’un appartement

Selon les objectifs des associés, il existe plusieurs types de SCI. Chacune répondra à des besoins spécifiques en matière de gestion, de fiscalité et de transmission patrimoniale.

Plusieurs types de SCI répondent à des objectifs variés en matière de gestion, fiscalité et transmission patrimoniale :

SCI de location

Elle est idéale pour des projets locatifs, elle propose deux régimes fiscaux :

• IR : les recettes locatives sont répartis entre les associés et déclarés individuellement, avantageux pour des revenus modestes ou des dispositifs fiscaux spécifiques.

• IS : permet d’amortir le bien, réduisant le bénéfice imposable, mais entraîne une taxation plus élevée sur les plus-values en cas de revente.
  Cette flexibilité attire les investisseurs souhaitant optimiser fiscalité et rentabilité.

SCI familiale

Elle est destinée aux membres d’une même famille. Elle simplifie la gestion et facilite la transmission patrimoniale grâce aux abattements fiscaux sur les donations (jusqu’à 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans). Cette structure évite les conflits d’indivision et centralise les décisions via un gérant désigné.

SCI professionnelle

Elle est adaptée à l’achat de locaux commerciaux, bureaux ou logements de fonction. Elle offre une optimisation fiscale grâce à l’amortissement et à la déductibilité des loyers. En séparant le bien immobilier de l’activité professionnelle, ce type de SCI protège le patrimoine immobilier en cas de difficultés financières.

Comment tirer parti fiscalement d’un achat en SCI ?

Il existe différentes stratégies pour réduire les charges fiscales tout en assurant une gestion efficace du patrimoine : de la sélection du régime d’imposition à l’utilisation de systèmes de transmission avantageux.

Choisir le bon régime fiscal : IR ou IS

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Dans ce régime, la fiscalité est dite transparente : les recettes locatives générées par la SCI sont directement remis et imposés aux associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Ce système est adapté pour des projets familiaux ou des biens générant des revenus locatifs modestes.

Pour un appartement loué 1 000 €/mois et qui génère 12 000 € de revenus annuels, chaque associé déclare sa quote-part de ce montant dans sa déclaration fiscale personnelle. S'ils sont faiblement imposés, ce régime peut s’avérer avantageux.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Avec l’option IS, les bénéfices de la SCI sont soumis à un taux fixe d’imposition (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). Ce régime permet de déduire des amortissements sur le bien immobilier. La base imposable en sera ainsi réduite.

Un appartement acquis pour 300 000 € peut être amorti sur 30 ans.

Soit une déduction annuelle de 10 000 € sur les bénéfices de la société. Si les ecettes locatives sont importantes, cette stratégie permet de réduire considérablement l’impôt dû.

Comparatif IR/IS

Critère	IR	IS
Imposition	Entre les mains des associés	À l’échelle de la SCI
Revenus modestes	Avantageux	Moins pertinent
Amortissements	Non applicable	Déductibles
Transmission	Simplifiée grâce à la transparence	Nécessite une revente ou une cession
Complexité	Plus simple	Gestion comptable et fiscale plus lourde

 

Optimiser les déductions fiscales

La SCI, quel que soit son régime fiscal, permet de déduire certaines charges pour réduire le revenu imposable.

Charges déductibles

Pour les SCI à l’IR, les charges peuvent être déduites des ecettes locatives. On peut citer :

• les intérêts d’emprunt,

• les frais d’entretien,

• les travaux de rénovation,

• les taxes foncières.

Pour un prêt de 200 000 € à un taux de 2 %, les intérêts d’emprunt annuels de 4 000 € viendront réduire le revenu imposable.

Particularités de la SCI à l’IS

Les SCI soumises à l’IS bénéficient de la possibilité de déduire les amortissements. Cela inclut non seulement le coût d’acquisition du bien, mais aussi celui des équipements, comme une chaudière ou des installations électriques, ce qui réduit encore davantage la base imposable.

Transmission patrimoniale et avantages fiscaux

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier tout en offrant des leviers pour réduire les droits de succession ou de donation.

Donations de parts sociales

Grâce aux abattements fiscaux applicables, les parents peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation (Service Public). Vous pourrez ainsi transférer progressivement votre patrimoine tout en optimisant les coûts fiscaux.

Démembrement de propriété des parts sociales

La SCI permet également de procéder à un démembrement de propriété. Les parents peuvent conserver l’usufruit des parts sociales. Cela garantira leur droit à percevoir les recettes locatives, tandis que les enfants deviendront nus-propriétaires. Ce système réduit la valeur taxable des parts sociales et limite les droits de donation.

Impact fiscal sur la succession

En comparaison avec l’indivision, dans lequel chaque héritier doit payer des droits de succession souvent élevés, la SCI simplifie le partage du patrimoine. Les statuts de la SCI définissent les modalités de gestion et de transmission. Cela évite les conflits et les frais additionnels liés à un partage classique.

Fiscalité des plus-values en SCI

Voici un tableau récapitulant la fiscalité des plus-values en SCI en fonction du régime fiscal choisi :

Régime Fiscal	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Calcul des Plus-Values	Calcul basé sur la plus-value brute de la revente, après abattement pour durée de détention.	Calcul basé sur la valeur nette comptable (VNC) du bien, après amortissement.
Abattement pour Durée de Détention	- Abattement pour l’impôt sur le revenu après 15 ans (50 %), total après 22 ans. - Abattement pour les prélèvements sociaux après 30 ans (exonération totale).	Aucun abattement pour durée de détention.
Taux d'Imposition	- Impôt sur le revenu : selon la tranche marginale d’imposition. - Prélèvements sociaux : 17,2 %.	- Impôt sur les sociétés : 15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà.
Exemple de Calcul	Achat à 200 000 €, revente à 300 000 € après 15 ans : - Plus-value brute = 100 000 €. - Abattement sur l'impôt sur le revenu : 50 % (soit 50 000 €). - Abattement sur les prélèvements sociaux : 28 % (soit 28 000 €). - Plus-value imposable = 100 000 € - abattements. Total des prélèvements : ~19 600 €.	Achat à 200 000 €, amorti sur 30 ans, revente à 500 000 € après 15 ans : - VNC = 100 000 €. - Plus-value comptable = 400 000 €. - Imposition : 25 % sur 400 000 € = 85 000 € (avant charges déductibles).
Avantages	Avantage pour les projets à long terme, avec réduction progressive de l’imposition en fonction de la durée de détention.	Avantage pour les projets générant des revenus locatifs à court ou moyen terme grâce à l'amortissement.
Optimisation	Le régime IR est plus avantageux pour une longue détention, grâce aux abattements progressifs.	L'IS peut être avantageux pour des revenus locatifs à court terme, mais la revente après amortissement peut être moins favorable.
Autres Solutions	Démembrement des parts sociales pour réduire la valeur imposable lors de la revente ou de la transmission.	Démembrement des parts sociales également possible pour optimiser la fiscalité sur la revente.

Comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un bien revendu à 500 000 €

Critères	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Valeur initiale	200 000 €	200 000 €
Durée de détention	15 ans	15 ans
Plus-value brute	300 000 €	400 000 € (VNC : 100 000 €)
Abattement	50 % (IR) ; 28 % (PS)	Aucun
Impôt	~19 600 €	~85 000 €
Avantages	Réduction avec la durée de détention	Déductions grâce aux amortissements
Inconvénients	Pas de déduction d’amortissements	Pas d’abattements progressifs

 

Cas pratique : SCI familiale pour un investissement locatif

Projet : Acheter un appartement destiné à la location à long terme afin de générer des recettes régulières.

Stratégie fiscale :

• Choix du régime IR (Impôt sur le Revenu) : la SCI familiale opte pour l’imposition transparente, dans laquelle les recettes locatives sont imposés directement entre les mains des associés selon leur part de détention. Elle permet de bénéficier des tranches marginales d’imposition individuelles, souvent inférieures à celle d’une imposition via une société à l’IS.
• Optimisation des charges déductibles : les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et les éventuels travaux peuvent être déduits des revenus locatifs. Ils réduisent ainsi l’assiette imposable.

Une SCI familiale acquiert un appartement loué 1 200 € par mois (14 400 € par an).

Avec des charges annuelles déductibles de 4 000 €, les associés sont imposés sur un revenu net de 10 400 €.

Si un associé détient 50 % des parts et appartient à une tranche d’imposition à 11 %, son impôt annuel sera d’environ 572 €, une solution avantageuse pour de faibles loyers.

 

Les limites fiscales de la SCI

Pas d’avantages fiscaux automatiques

La création d’une SCI n’entraîne pas d’avantages fiscaux spécifiques. En SCI à l’IR, les recettes locatives et les plus-values sont soumises aux règles fiscales des particuliers, sans baisse notable par rapport à une détention en nom propre.

La plus-value réalisée après 15 ans est imposée avec un abattement pour durée de détention, mais les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu s'appliquent toujours.

Les bénéfices fiscaux dépendent des objectifs, du régime choisi et de la stratégie adoptée par les associés.

Fiscalité lourde en cas de revente en SCI à l’IS

En SCI à l'IS, bien que les amortissements réduisent les recettes locatives imposées, ils augmentent la plus-value imposable lors de la revente. Celle-ci est calculée sur la valeur nette comptable. Cette imposition peut atteindre jusqu'à 25 %. Cela rend la revente potentiellement plus coûteuse que dans une SCI à l'IR.

Responsabilité des associés

Les associés d'une SCI sont responsables des dettes sociales à hauteur de leur quote-part. En cas de mauvaise gestion ou d’endettement excessif, ils peuvent être contraints de régler les dettes de la société avec leur patrimoine personnel. Cela exposera leur patrimoine à des risques en cas de défaillance de la SCI.

Les points essentiels à retenir

La SCI peut optimiser fiscalement l'achat et la gestion d'un appartement, en offrant des avantages comme la réduction de l’imposition sur les recettes locatives ou une transmission facilitée du patrimoine. Cependant, le choix du régime fiscal, qu’il s’agisse de l’IR pour sa simplicité ou de l’IS pour sa capacité à intégrer les amortissements, doit être soigneusement aligné sur les objectifs spécifiques du projet.

Pour cela, vous devez bien comprendre les implications fiscales et légales pour éviter des erreurs coûteuses. Pour des bénéfices maximaux et garantir la pérennité de votre investissement, vous devrez vous appuyer sur des experts comme un notaire ou un expert-comptable. Ils pourront vous guider dans chaque étape de la mise en place et de la gestion de votre SCI.