Monter une SCI pour acheter : les étapes pour réussir

Monter une SCI pour acheter et transmettre une propriété, facilite la succession. Cela permet d'attribuer des parts sociales aux héritiers plutôt que le bien lui-même. Vous êtes deux ou plusieurs personnes qui souhaitez détenir et gérer ensemble un bien immobilier, mais vous ne savez pas comment vous aller vous y prendre ? Il est conseillé de commencer par choisir la SCI ou Société Civile immobilière. C'est une forme juridique populaire en France.

Elle présente différents avantages pour les familles qui veulent organiser l’achat, la gestion ou la transmission d’un bien immobilier, comme une maison ou un appartement. Ce n'est pas le cas de l'indivision qui impose généralement l’accord de tous les coindivisaires pour des décisions importantes. Une SCI en revanche, permet d’attribuer des parts et des pouvoirs de décision proportionnels, simplifiant ainsi les démarches administratives.

En 2023, près de 40 % des créations d’entreprises dans le secteur immobilier en France, sont des SCI, selon l'INSEE. Cependant, ce modèle juridique n'est pas sans inconvénients. Les coûts de création et de gestion, ainsi que des obligations fiscales  sont plus lourdes. 

Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?

La SCI permet de structurer la propriété de manière plus souple et de faciliter les démarches juridiques et administratives liées à l’investissement immobilier. Voici une analyse de ses principaux avantages patrimoniaux et fiscaux ainsi que ses inconvénients.

Les avantages patrimoniaux et juridiques

Eviter l'indivision

En indivision, chaque décision concernant le bien immobilier nécessite l’accord de tous les indivisaires. Cela peut entraîner des situations de blocage si l’un d’entre eux s’oppose aux décisions de gestion ou de vente. La SCI, au contraire, répartit les parts sociales entre les associés. Chacun pourra posséder une part de la société (mais pas directement du bien). Les décisions sont ainsi prises par le biais d'assemblées générales. Le fonctionnement est défini par des statuts précis qui limitent les risques.

Facilité de cession des parts sociales

En cas de mésentente ou si l’un des associés souhaite quitter la société, la SCI permettra de céder ses parts sociales sans devoir vendre l’ensemble du bien immobilier. Ainsi, chaque associé pourra transmettre ou céder ses parts à un autre ou à un tiers. Un droit de préemption généralement prévu dans les statuts, facilitera la transmission au sein du cercle des membres existants.

Gestion simplifiée et centralisée

La gestion de la SCI est centralisée et assurée par un gérant, désigné par les associés. Il se chargera des décisions courantes sans consultation systématique. Ce mode de fonctionnement simplifie la gestion du bien au quotidien.

Le gérant peut se charger des actes d’administration, comme la signature de baux locatifs ou la gestion des travaux d’entretien, sans nécessiter l’aval des associés pour chaque décision mineure. Cela permet une gestion plus fluide et professionnelle, en particulier dans les SCI familiales où plusieurs membres sont impliqués.

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Optimisation fiscale en fonction de l’option d’imposition (IR ou IS)

La fiscalité de la SCI est intéressante, car elle permet de choisir entre l’imposition sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Sous l’IR, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. C'est un avantage pour les associés qui disposent de peu de charges à déduire.

En revanche, en optant pour l’IS, la SCI peut amortir le bien immobilier. Cela réduit son bénéfice imposable et permettant aux associés de diminuer l’impôt à court terme. Cependant, cette option comporte une imposition plus lourde en cas de cession du bien. Cela nécessite une planification fiscale à long terme.

Avantages spécifiques pour la gestion d’un patrimoine immobilier locatif

La SCI permet de répartir les revenus locatifs entre les associés en fonction de leur quote-part dans la société. Ses parts de la SCI peuvent aussi être transmises de manière progressive. Cela réduit les droits de succession grâce aux abattements successifs tous les 15 ans. 

Les inconvénients de la SCI

Formalités de création complexes

Contrairement à l’achat en nom propre, créer une SCI requiert des formalités administratives et juridiques plus complexes. Le coût et le délai de constitution de la société sont augmentés par :

• la rédaction des statuts,

• l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS),

• les coûts associés (frais de notaire, publication au journal d’annonces légales).

Obligations comptables et administratives strictes

Une SCI doit respecter des obligations comptables et administratives précises, comme :

• la tenue d’assemblées générales annuelles,

• la nomination d’un gérant,

• la production de comptes annuels pour certaines formes de SCI.

Ces obligations nécessitent une certaine rigueur et peuvent occasionner des frais supplémentaires, surtout si la SCI engage un expert-comptable pour la gestion des comptes.

Fiscalité sur la plus-value à anticiper

En cas de cession des parts sociales, la plus-value réalisée est soumise à une imposition spécifique. Elle est différente de celle appliquée lors d’une vente immobilière classique. En SCI soumise à l’IS, la fiscalité sur la plus-value est généralement plus lourde en raison des amortissements pratiqués. Si la SCI est détenue sur le long terme, les associés doivent prendre le temps de bien anticiper cet aspect.

Les étapes essentielles pour créer une SCI

Créer une SCI implique plusieurs étapes essentielles pour assurer sa conformité légale et faciliter sa gestion future. 

Voici un tableau récapitulatif des étapes essentielles pour créer une SCI :

Étapes	Détails
Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI	Les statuts forment la base juridique de la SCI et doivent inclure : la dénomination sociale, le capital social, l'objet social, la durée de la société.   Ils doivent aussi préciser : les règles de gestion, le rôle du gérant, ses pouvoirs les majorités requises en assemblée générale pour chaque type de décision. Il est conseillé de faire appel à un notaire ou avocat pour assurer la conformité légale.
Étape 2 : Constituer le capital social	Bien qu'aucun minimum ne soit imposé par la loi, un capital suffisant est recommandé pour couvrir les frais initiaux. Il peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature, en échange de parts sociales proportionnelles. La répartition des parts peut être ajustée en fonction des apports de chaque associé pour structurer l’investissement.
Étape 3 : Publier un avis dans un journal d'annonces légales	La publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) est obligatoire pour informer les tiers de la création de la SCI. L’annonce doit inclure des informations comme : la dénomination sociale, le siège, l’objet social, la durée, l’identité du gérant le capital social.   Le coût varie entre 150 et 200 euros, et une attestation de parution sera nécessaire pour le dossier d’immatriculation.
Étape 4 : Déposer le dossier d’immatriculation sur le guichet unique	Le dossier d’immatriculation doit être déposé en ligne via le Guichet Unique des Formalités des Entreprises. Il doit inclure : le formulaire M0, les statuts signés, une déclaration de non-condamnation du gérant, un justificatif de domiciliation du siège, l’attestation de parution dans un JAL.   Les frais d’immatriculation varient entre 70 et 100 euros et le délai est généralement d'une à deux semaines.
Étape 5 : Obtenir l’immatriculation de la SCI	Après validation du dossier, le tribunal de commerce délivre un extrait Kbis, qui officialise l’existence légale de la SCI. Ce document est indispensable pour toutes les transactions, comme :  l'ouverture d'un compte bancaire l'achat de biens immobiliers.   L'immatriculation marque le début de l'activité juridique de la SCI.

Procédure d’apport d’un bien immobilier à la SCI

Pour apporter un bien immobilier à une SCI il faut suivre des étapes et respecter des obligations légales. L'objectif est de garantir la transparence et la protection des droits des parties impliquées, ainsi que ceux des tiers. 

Évaluation de la valeur du bien

Une évaluation précise de la valeur d'une propriété permet :

• de définir la contribution exacte de cet apport au capital social,

• d'assurer une répartition équitable des parts entre les associés.

Il est recommandé de faire appel à un commissaire aux apports, dont l'expertise permet de limiter les conflits d'intérêts. Il établira une évaluation impartiale. Elle sera indispensable lorsque les associés ont des liens familiaux ou sont susceptibles de contester la valeur attribuée au bien.

Ce rapport de valorisation est aussi nécessaire si la SCI envisage de solliciter un crédit bancaire. Les institutions financières tiendront aussi compte de cette évaluation.

Intervention du notaire

Un notaire est indispensable au moment de la création de la SCI ou en cours d'exercice. Il assure :

• le respect de la réglementation,

• procède à la rédaction d’un acte d’apport

• formalise la transmission de propriété.

Cette formalité est non seulement requise par la loi mais permet aussi de sécuriser la transaction. Elle confère une date certaine à l’acte d’apport et enregistre l’opération au service de publicité foncière.

Les frais de notaire sont souvent estimés entre 5 % et 8 % de la valeur du bien apporté. Ils incluent des droits d’enregistrement et diverses taxes, dont le montant peut varier selon :

• la nature de l'apport (à titre onéreux ou gratuit),

• les caractéristiques de la SCI.

Augmentation du capital social et formalités

Un nouveau bien immobilier dans une SCI entraîne généralement une augmentation de son capital social. Il nécessite une modification des statuts. Elle doit être validée par l’assemblée générale des associés et formalisée par un acte notarié. Cela garantira que la nouvelle répartition des parts sociales reflète la valeur du bien apporté.

Les nouveaux statuts doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce. Un avis devra aussi être publié dans un journal d’annonces légales pour officialiser l’opération. Grâce à cette transparence, les tiers seront informés de la modification du capital social. La sécurité juridique de la SCI pourra aussi être renforcée.

Publicité foncière et droit de préemption

Une fois l’apport réalisé, il est obligatoire de déclarer l’opération au service de publicité foncière. Cela garantira les droits des tiers et la transparence de la transaction sera assurée.

Il formalise par ailleurs le transfert de propriété du bien immobilier vers la SCI. Les apports en nature peuvent être soumis au droit de préemption de la commune. Qu'est-ce que ça veut dire ? La mairie disposera d’un délai de deux mois pour décider si elle souhaite acquérir le bien à des fins d’intérêt public avant sa transmission à la SCI.

Il faut respecter cette formalité car une réponse favorable de la mairie, ne permettra pas à ce bien d'intégrer la SCI dans son capital.

Acheter un bien immobilier directement par la SCI

Acheter un bien immobilier directement par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI) offre une solution avantageuse pour structurer un investissement collectif tout en bénéficiant de conditions de gestion souples. Cependant, cette démarche requiert plusieurs étapes spécifiques et implique des obligations légales et fiscales particulières.

Apports en numéraire par les associés

Avant de réaliser l’acquisition, les associés doivent réunir le capital nécessaire sous forme d'apports en numéraire. C'est ce qui constituera le capital social de la SCI. Ils sont généralement versés au moment de la création de la société. Ils permettent à la société de disposer des fonds propres.

Ils sont requis pour l’achat ou, si un emprunt est envisagé, pour satisfaire aux exigences des organismes de crédit. Ces derniers évalueront la solidité financière de la société avant d'accorder un prêt.

Chaque associé participe en fonction de ses moyens ou de son souhait de détention dans la société. La répartition des parts sociales sera proportionnelle aux montants apportés.

Si un associé contribue à hauteur de 40 % du capital nécessaire et un autre à 60 %, leur nombre de parts respectera cette répartition. Ce financement initial garantira la capacité de la SCI à réaliser l'achat immobilier sans dépendre uniquement de l'emprunt.

Acquisition du bien par la SCI

Une SCI est immatriculée lorsqu’elle est officiellement constituée et possède un extrait Kbis. C'est à ce moment qu'elle pourra procéder à l’achat du bien immobilier.

La SCI achètera le bien en son propre nom et l’ensemble des associés en deviendra propriétaire de manière indirecte, à hauteur de leurs parts sociales. Cet achat se fera de la même manière qu'un achat immobilier classique, mais le gérant de la SCI agira au nom de la société.

Il signera le compromis de vente et l’acte de vente définitif en présence d’un notaire. Ce dernier garantira la sécurité juridique de la transaction.

Si la SCI finance l’achat par un emprunt, la société sera la seule responsable de la dette et les associés ne sont pas solidairement responsables (sauf en cas de clauses de cautionnement spécifiques). Ce choix peut aussi être stratégiquement optimisé selon les modalités fiscales. Certaines charges liées au prêt peuvent être déductibles en fonction du régime d’imposition choisi.

Particularités fiscales et obligations juridiques en cas d’achat par la SCI

L’achat d’un bien immobilier par une SCI implique des particularités fiscales qu'il convient de bien comprendre pour optimiser la gestion du patrimoine.

L'une des premières décisions fiscales à prendre est le choix du régime d'imposition. La SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou, si elle le choisit, à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Si la SCI est imposée à l’IR, les bénéfices réalisés par la société sont directement imposés au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts.

En revanche, l’option pour l’IS peut être intéressante pour certaines entreprises. Elle permet de déduire un plus grand nombre de charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), même si la revente du bien est soumise à l’impôt sur les plus-values professionnelles.

Une SCI doit aussi respecter des obligations juridiques spécifiques tout au long de sa gestion. Elle est tenue de tenir une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes et décider de la répartition des bénéfices ou de l’éventuelle réalisation de travaux.

La SCI doit respecter les obligations comptables qui nécessitent une gestion rigoureuse. Dans le cas de travaux ou d’améliorations apportées au bien, ces coûts peuvent être déduits sous certaines conditions. Si la SCI est soumise à l'IS, c'est un avantage fiscal pour les associés.

Ce qu'il faut retenir

La SCI est un moyen d'acquérir et de gérer collectivement un bien immobilier. Elle offre une structure juridique et fiscale adaptée aux projets patrimoniaux. Sa création suit des étapes clés, de la rédaction des statuts à l’immatriculation. Ils assurent sa solidité et sa conformité.

Pour optimiser les avantages et éviter les écueils, vous devez vous entourer de professionnels comme des notaires, des avocats et des conseillers fiscaux. Ils pourront apporter des conseils spécialisés. Cela permettra de gérer la SCI en toute sérénité. Les défis juridiques et fiscaux pourront être anticipés tout en assurant une rentabilité maximale.