SARL de Famille LMNP, ou la location meublée en toute transparence fiscale

Une SARL de famille LMNP ramène à une formule gagnante pour optimiser la gestion de l'activité de location meublée. Facilité juridique et optimisation fiscale sont deux éléments caractérisant cette combinaison. Constituée exclusivement de membres de la famille (parents, enfants, conjoints, frères et sœurs), la SARL de famille permet effectivement une gestion collective des biens en toute transparence fiscale. Elle permet de déduire les revenus locatifs directement pour l’impôt sur le revenu des associés. On peut ainsi faire l'impasse sur l’impôt sur les sociétés. Pour sa part, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) donne droit à des avantages fiscaux. Allusion que l'on fait notamment à l'amortissement comptable. La base taxable s'en trouve réduite.

Pourquoi combiner la SARL de Famille et le LMNP

La SARL de famille LMNP réunit plusieurs avantages notables. Une forme juridique qui permet une gestion simplifiée, grâce à une répartition claire des attributions entre les associés. On note aussi la transparence fiscale, dans le sens où les revenus locatifs sont directement soumis à l’IR (impôt sur le revenu). Concernant la responsabilité limitée, il est question de protéger le patrimoine personnel de chaque associé. La sécurité financière est alors garantie et la gestion de l’activité optimisée.

Notion de gestion simplifiée

La gestion simplifiée d'une SARL de famille LMNP s'explique par son cadre juridique clair. Frères et sœurs ou conjoints peuvent alors se partager les responsabilités, selon leurs parts dans l'entreprise. Les attributions (gérance, associé...) sont clairement définis dans les statuts, en vue d'une répartition équitable. De plus, les prise de décisions collectives pour la location meublée seront facilitées. La responsabilité limitée a, pour sa part, le mérite de protéger les intérêts de chaque associé, tout en préservant le patrimoine personnel. Combinés au statut LMNP, ces atouts se traduisent en optimisation fiscale et en organisation patrimoniale.

Zoom sur la transparence fiscale SARL

En matière de SARL de famille, la transparence fiscale consiste à taxer directement les revenus des associés, à l’IR (impôt sur le revenu) et non à l'IS (impôt sur les sociétés). Chacun d'eux est imposé selon leurs parts respectives dans les revenus locatifs. Un mécanisme qui est fiscalement avantageux pour les associés ayant une faible base taxable. Pour les activités de location meublée LMNP, la SARL de famille permet une gestion optimisée, l’amortissement LMNP et d'éviter une double imposition.

Constitution du capital social dans une SARL famille

Dans une SARL de famille, le capital social est constitué des apports des associés (frères, sœurs, conjoints, enfants). Chacun peut le faire en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier). Le montant constitué détermine les droits de chaque associé dans l'entreprise, surtout en termes de partage des dividendes et de prises de décisions. Il est le reflet de la solidité financière de la SARL.

Tous les membres de la famille peuvent-ils être admis ?

Dans une SARL de famille, seuls les membres proches sont admis : ascendants, descendants, frères, sœurs ou conjoints et partenaires PACSés. Il s'agit effectivement d'une structure basée sur des liens familiaux directs. La restriction garantit une gestion patrimoniale sécurisée et simplifiée. Elle prend donc tout son sens en matière de location meublée LMNP.

SARL de famille LMNP et sécurité financière

En termes de SARL de famille LMNP, la responsabilité limitée se traduit en sécurité financière. Cette structure offre effectivement un haut niveau de protection pour le patrimoine personnel des associés. En cas de difficultés financières, seuls les apports au capital social sont engagés. Les biens privés des membres de la famille sont alors préservés. De plus, les statuts de l'entreprise définissent clairement la répartition des revenus locatifs et des charges. Chaque associé profite ainsi des avantages LMNP liés à une gestion transparente et sécurisée.

SARL de Famille LMNP : les questions liées à la fiscalité

La fiscalité en SARL de famille LMNP repose sur surtout sur les régimes fiscaux IR (impôt sur le revenu) et IS (impôt sur les sociétés). Avec ce premier, les associés font individuellement une déclaration de revenus LMNP. L'IS soumet leurs bénéfices et dividendes à une double taxation. Concernant les régimes BIC, le LMNP réel permet de déduire les charges et amortissements. Le micro-BIC simplifie, quant à lui, la gestion avec un abattement forfaitaire.

L'IR et l'IS

La SARL de famille LMNP peut être soumis, soit à l’IR (impôt sur le revenu), soit à l’IS (impôt sur les sociétés). Avec l’IR, la transparence fiscale se traduit par la répartition des revenus locatifs entre les associés. Chacun sera taxé selon leurs parts sociales. Pour sa part, une SARL de famille LMNP soumise à l’IS voit ses bénéfices taxés au taux des sociétés. Les associés, eux, font l'objet de double taxation sur les dividendes. D'où l'engouement pour le régime réel : il y a donc lieu d'amortissement du bien et et de réduction de la base taxable. Dans tous les cas, le choix du régime fiscal dépend du profil fiscal et des objectifs patrimoniaux des associés.

Régime réel vs régime micro-BIC

Pour une SARL de famille LMNP, le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC dépend de deux éléments. D'un côté, il y a les objectifs fiscaux et, de l'autre, le niveau de revenus locatifs. Le régime réel permet la déduction de l’ensemble des charges réelles liées à la location meublée. Référence que l'on fait notamment aux intérêts de prêt, aux frais de travaux et de gestion, aux charges de copropriété, ou encore aux amortissements comptables (sur le bien, le mobilier et les équipements). À partir d'un certain niveau de charges déductibles LMNP, le régime réel est le mieux indiqué dans le sens de la réduction significative, voire la défiscalisation LMNP pure et simple. Revers de la médaille : ce régime nécessite la tenue d'une comptabilité rigoureuse, et donc le recours aux services d’un expert-comptable. Les coûts administratifs s'en trouvent augmentés.

Pour sa part, le régime micro-BIC permet une gestion simplifiée. Il est question d'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Un taux qui grimpe à 71 % pour les meublés de tourisme classés. Dans tous les cas, le montant imposable est réduit. Le micro-bic concerne surtout un investissement LMNP avec peu de charges et percevant de faibles revenus locatifs. En effet, il fait l'impasse sur l’amortissement.

Impact des cotisations sociales sur la SARL de famille

Les cotisations sociales diffèrent considérablement pour les statuts de LMP (loueur meublé professionnel) et LMNP (loueur meublé non professionnel). Une différence qui se répercute directement sur la fiscalité et sur la rentabilité de l’entreprise. En effet, le statut LMNP est plus avantageux en termes de cotisations. Davantage taxé, le statut LMP offre, pour sa part, des droits sociaux. Pour choisir entre les deux, il faut se référer à trois critères, à savoir les objectifs patrimoniaux, le niveau de recettes et la situation fiscale de l’entreprise.

Dans les faits, les revenus locatifs d'un LMNP (loueur meublé non professionnel) sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils sont toutefois exemptés des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il n'est donc nullement question de cotisations, réduisant ainsi la charge globale pour la location meublée non professionnelle.

Un loueur meublé professionnel voit également ses revenus locatifs rangés dans la catégorie des BIC. En revanche, ceux-ci sont soumis aux cotisations de la SSI (Sécurité sociale des indépendants). L'abattement s'applique dès lors que les recettes locatives sont supérieures à 23.000 € et font plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ces cotisations forment entre 35 et 45 % des bénéfices. La charge globale s'en trouve rehaussée, mais l'entreprise bénéficie d’une couverture sociale (retraite, santé).

Éléments à savoir pour créer une SARL de Famille LMNP

Lors de la création d’une SARL de famille LMNP, il est crucial de définir un capital social. Constitué d’apports de chaque associé, celui-ci détermine les parts sociales. Puis, durant la phase de rédaction des statuts, on définit les règles de gestion (répartition des parts, droits sur les revenus locatifs, désignation du gérant, modalités de prises de décision...). Ainsi, la structure de la société garantit une gestion claire et une fiscalité optimisée cadrant avec l’activité de location meublée.

La rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts d’une SARL de famille LMNP forme une étape-clé de la phase de création. Il sera alors question de définir les règles de fonctionnement de la société. Les modalités spécifiques à l’activité de location meublée y seront aussi spécifiées. L'on parle surtout de la répartition des parts entre les associés, les modalités de prise de décisions, la désignation du gérant, mais encore les droits sur les revenus locatifs. Les statuts d'une SARL de famille LMNP précisent également les clauses appropriées. Allusion que l'on fait notamment à la transparence fiscale. Rédigés dans les règles de l'art, les statuts assurent une gestion claire et sécurisée. Condition sine qua none qui ouvre la voie à l'optimisation fiscale et à la transmission patrimoniale.

Études de cas de location meublé dans une SARL de famille  

Pour mieux cerner les rudiments d'une SARL de famille LMNP, voici deux études de cas, le premier portant sur une répartition entre frères et sœurs et le second entre époux ou partenaires PACSés.

Cas 1 : Répartition entre frères et sœurs

Pour gérer un bien hérité de leurs parents, Pierre et Sophie souhaitent créer une SARL de famille LMNP. Ils décident de constituer un capital social de 100.000 €, en apportant chacun 50 000 €. Les statuts leur accordent ainsi à chacun des parts à 50 %. D'un commun accord, Pierre est désigné comme gérant pour simplifier la prise de décisions. Sophie se voit, de son côté, arroser un droit de regard. Grâce à la transparence fiscale, les revenus locatifs sont répartis selon leurs parts et intégrés à leur impôt sur le revenu, sans double taxation. Ce modèle associé à la responsabilité limitée, garantit une gestion équitable et une protection de leur patrimoine personnel.

Cas 2 : Répartition entre conjoints ou partenaires PACSés

Claire et Julien achètent un appartement en location meublée. Ce couple marié crée alors une SARL de famille avec un capital social de 60.000 €. L'apport de Claire est de 40.000 € et celui de Julien 20.000 €. Ainsi, attribuant à Claire le rôle de gérante, les statuts définissent une répartition à 67-33 (67 % pour l'épouse et 33 % pour le mari). Bien entendu, les revenus locatifs et le barème d'imposition sont répartis en fonction de cette répartition. Avec ce modèle, Claire et Julien bénéficient du statut LMNP immobilier, avec l'ambition de protéger leurs apports et préserver leur patrimoine privé.

SARL de famille LMNP : les points à retenir et conseils pratiques

Une SARL de famille LMNP permet de bénéficier de multiples atouts, en matière de location meublée. Gestion simplifiée, répartition claire des responsabilités et des revenus... Autant de points forts qui s'ajoutent à la transparence fiscale liée à l’impôt sur le revenu des associés. En outre, La responsabilité limitée a le mérite de préserver le patrimoine personnel de chaque associé. Une fois tous ces avantages combinés avec le statut LMNP, on parvient à une structure caractérisée par l'amortissement du bien et par tout un lot d'avantages fiscaux.

Sur le plan fiscal, mieux vaut prendre le temps de bien étudier les options disponibles, dans l'optique de maximiser les bénéfices. Le choix entre l'IR et l'IS, ainsi qu'entre le régime réel et le micro-BIC, peut changer du tout au tout, en termes de fiscalité des revenus locatifs. Rien ne vaut une analyse approfondie, afin d’optimiser les déductions (amortissements, charges) et d’éviter une taxation excessive. Le rendement LMNP s'en trouve garanti et les objectifs patrimoniaux respectés.

Enfin, durant la phase de création d'une SARL de famille LMNP, mieux vaut recourir aux services d'un professionnel. Il peut s'agir d'un notaire, d'un avocat spécialisé en droit des sociétés, ou d'un expert-comptable. Ce premier est, par exemple, le mieux à même de garantir la sécurité juridique et la conformité des apports. Son intervention se révèle cruciale, en cas d'apport formé de biens immobiliers. Pour sa part, un avocat spécialisé a une expertise juridique pointue, s'agissant de structurer les relations entre associés. Enfin, un expert-comptable va prodiguer des conseils utiles, quant au choix des régimes fiscaux (IR ou IS).