SCI immobilière : Principe de fonctionnement et étapes de création

Une SCI immobilière est un terme diminutif de Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une structure juridique destinée à investir de manière collective dans l'immobilier. Au même titre qu’une SCI familiale, elle a le mérite de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. On lui prête aussi la facilité de gestion et la possibilité d'optimisation fiscale. En outre, soumis par défaut à l’IR (Impôt sur les revenus), une SCI Société civile peut être soumis à l’IS (Impôt sur les sociétés), à l'instar d'une SCI de construction-vente. Pour rappel, cette dernière est plutôt vouée à un cadre commercial (acquisition de terrains, aménagement de terrains, construction de biens immobiliers en vue de revente…).

Selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), les Sociétés civiles immobilières accusent un repli de performances d’environ -4%, au cours du premier semestre 2024. Les observateurs restent néanmoins confiants quant à un inversement de tendance, sur le moyen et le long terme, de ce mode d’investissement fiscalement très avantageux.

Qu’est-ce qu’une SCI immobilière ?

Une SCI immobilière est une structure destinée à gérer un lot de biens immobiliers. Elle est formée d'au moins deux associés endossant le rôle d'investisseurs. Ce type de structure est à distinguer d'une propriété indivise, aussi bien sur le plan fiscal que juridique.

Principes de base d'une SCI

Une SCI Société civile permet la gestion collective d'un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent décider d'investir dans un large choix d'immobilier (immeubles résidentiels, commerciaux ou mixtes). En termes de gestion, le choix est large : location, entretien, travaux de rénovation... La flexibilité de gestion est d'ailleurs au rendez-vous. La structure permet un partage simplifié des responsabilités. Une entreprise SCI est également connue pour la simplification des prises de décisions collectives. On note aussi la facilité de cession de parts sociales entre associés, mais aussi de partage des dividendes. Pour couronner le tout, l'optimisation fiscale est tout à fait envisageable.

Quelle différence avec une propriété indivise ?

À la différence d'une civile immobilière SCI, la propriété indivise permet de détenir directement un bien immobilier. Elle peut se passer d'une structure juridique spécifique. En effet, chaque co-indivisaire détient une quote-part. Ce mécanisme est alors de nature à donner lieu à des soucis majeurs, dans le cadre d'une cession.

Réglementation juridique

Une SCI immobilière est régie par les Articles 1832 et suivants du Code civil français. Une telle entreprise y est définie comme un contrat d'investissement entre deux ou plusieurs personnes. Visant la distribution des dividendes, les associés s'engagent à compenser d'éventuelles pertes de manière mutuelle. Quant aux articles suivants, il y est précisé les règles liées à la création, la gestion, les droits et obligations des associés. Les modalités de liquidation y sont également stipulées.

Principes de fonctionnement d’une SCI immobilière

Les principes de fonctionnement d'une SCI immobilière sont à la fois simples et complexes. Les associés ont des droits et obligations. Ceux-ci dépendent de leurs apports, et donc de leurs parts sociales. En outre, la gérance et la procédure de prises de décision sont définies par les statuts de l'entreprise.  

Droits et obligations des associés

Chaque associé d'une SCI Société civile se voit attribuer le droit de vote en assemblée générale. Tout le monde a accès aux documents sociaux. Chacun perçoit aussi des dividendes selon ses parts sociales détenues. Concernant les obligations, tous les associés sont tenus d’honorer leurs apports respectifs. Ces derniers servent de référence pour les droits de vote et les bénéfices. De même, la responsabilité de chaque associé dans le règlement des dettes sera proportionnelle à leurs parts. En cas d’insolvabilité de la société civile immobilière SCI, chacun peut être amené à glaner sur leurs biens personnels.

Capital social

Le capital social d'une SCI immobilière se constitue via les apports des associés. Ce terme désigne ainsi la base financière de l’entreprise et il n'est nullement question de capital minimum SCI requis. Néanmoins, le capital social définit la crédibilité de la SCI société civile immobilière auprès des tiers. Il peut être fixe ou variable : Une flexibilité qui ouvre la possibilité d’intégrer de nouveaux associés. A tout moment, les apports de chacun peuvent également faire l’objet de modification.

Gérance de la SCI

La gérance d’une SCI immobilière est assurée par un ou plusieurs personnes. Il peut s’agir d’un associé, comme d’un tiers. Ses pouvoirs sont définis par les statuts de l’entreprise. Représentant légal de la société, le gérant signe les actes courants. Il est tenu de faire un compte rendu de gestion, lors de l’AGA (Assemblée générale annuelle). En cas de faute de gestion, les associés peuvent révoquer le gérant. Sa responsabilité civile ou pénale peut être engagée.

Les procédures de prise de décision

Dans une SCI immobilière, les décisions sont prises en assemblée générale. Les statuts de l’entreprise peuvent aussi stipuler une consultation écrite de chaque associé. À défaut de règles dans les statuts, les dispositions générales du Code civil encadrent le processus décisionnel. Par ailleurs, on distingue deux types de majorité : la majorité simple et la majorité qualifiée. La première concerne les décisions ordinaires (approbation des comptes, gestion courante…). Formée d’au moins deux tiers des voix, la seconde ramène aux décisions extraordinaires (modification des statuts, dissolution, cession de parts sociales…).

Les raisons de créer une SCI immobilière

Les raisons de créer une SCI immobilière est multiples. Cette structure juridique s'avère par exemple être la mieux indiquée pour simplifier la transmission de patrimoine familial. Elle s'impose aussi comme le mode de gestion d'investissement locatif par excellence. On lui prête aussi des leviers d'optimisation fiscale significatifs.

Transmission du patrimoine familial

Grâce aux avantages fiscaux SCI familiale, la transmission du patrimoine immobilier familial se trouve simplifiée. Les parents peuvent céder leurs parts sociales à leurs enfants, via une transmission progressive régie par les statuts. Une opération qui bénéficie d’abattements fiscaux propres aux donations. De cette manière, la SCI société civile assure encore la gestion de la propriété, ce qui évite le morcellement des biens. Les risques de conflits entre héritiers sont minimisés.

Gestion d’un investissement locatif

Via la mutualisation des apports des associés, la SCI immobilière permet l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. L’administration de ces derniers revient au gérant. Son rôle consiste à établir les baux, à encaisser les loyers et à régler les charges (frais d’entretien, frais de réparation, impôts…). Les revenus locatifs sont soit redistribués aux associés selon leurs parts sociales, soit réinvestis. En termes de démarches fiscales, chaque associé fera la déclaration de ses plus-values SCI IR. Pour sa part, une SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) permet l’amortissement des biens.

Optimisation fiscale

La SCI immobilière ouvre la voie à de multiples leviers d'optimisation fiscale. Soumise à l’IR (Impôt sur le revenu), elle permet aux associés de profiter d’abattements et d'exonérations en cas de déficits fonciers. Avec une société civile immobilière SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), l’amortissement du bien réduit le bénéfice imposable. Cet avantage reste néanmoins sur le court terme. En effet, les choses risquent de se corser en cas de revente d'un bien immobilier ou tout un lot : l’imposition des plus-values SCI à l'IS sera lourde. Enfin, en termes de transmission de patrimoine, des abattements sur les donations de parts sociales s’appliquent.

Les étapes de création d’une SCI immobilière

La création d'une SCI immobilière se fait en 6 étapes bien définies, à savoir la définition de l'objet social, la rédaction des statuts, la constitution du capital social, l'enregistrement des statuts, la publication au JAL et, enfin, l'immatriculation au RCS.

Étape 1 : Définir l’objet social

Lors de la création d'une SCI immobilière, la définition de l'objet social consiste à préciser l'activité principale de l’entreprise. Il peut être question d’acquisition, de gestion, de location, ou encore de vente de biens immobiliers. Dans tous les cas, l'objet social se doit d’être conforme aux législations spécifiques à l'immobilier Une SCI société civile ne peut par exemple pas se livrer à une activité commerciale classique comme la location meublée. Le plus important est de bien rédigé l’objet social, pour mieux définir les prérogatives du gérant et encadrer les activités.

Étape 2: Rédaction des statuts

La rédaction des statuts SCI vise à définir les règles de fonctionnement de l’entreprise. Des informations essentielles seront mises en avant. Parmi elles figurent la dénomination sociale, l’objet social, le siège, le capital social, les apports et parts sociales des associés, le mode de gestion, ou encore les modalités de prise de décision. Des clauses spécifiques peuvent également être spécifiées dans les statuts. L’on parle surtout des clauses d’agrément en cas de cession de parts sociales. Relevant des compétences d’un notaire ou d’un avocat, la rédaction des statuts vise à réduire les risques de conflits entre associés.

Étape 3: Constitution du capital social

La constitution du capital social se fait via les apports des associés. Ceux-ci peuvent être sous forme numéraire (somme d’argent), à déposer sur un compte bancaire dédié. Les apports en nature (bien immobilier, mobiliers) font, quant à eux, l’objet d’une évaluation par un expert. Par ailleurs, la flexibilité est au rendez-vous : pas de minimum légal requis. Le plus important est d’adapter les apports aux besoins de la société civile immobilière SCI. Enfin, le capital social se constitue de parts sociales, définissant les droits et obligations de chaque associé.

Étape 4: Enregistrement des statuts

L’enregistrement des statuts vient entériner la création d’une SCI immobilière. Une formalité qui se fait auprès du service des impôts compétent. Des droits d’enregistrement peuvent avoir lieu, en cas d’apports en nature (biens immobiliers). En outre, un enregistrement dans les règles garantit la validité juridique de la SCI société civile. Il s’agit d’un préalable à l’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Étape 5: Publication au journal d’annonces légales

La publication d’une annonce dans un JAL (Journal d’annonces légales) habilité dans le département du siège social. Elle permet de communiquer la constitution de l’entreprise. Des informations essentielles seront contenues dans l’annonce. L’on parle notamment de la dénomination sociale, de la forme juridique, de l’objet social, du siège, du capital social, ainsi que de l’identité du gérant. En outre, une attestation de parution est délivrée après la publication de l’annonce. Un document qui s’avère indispensable pour immatriculer la SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Étape 6: Immatriculation au RCS (Registre du commerce et des sociétés)

L’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) est l’épilogue de la création d’une SCI immobilière. Cette démarche vient acter l’existence juridique de l’entreprise. Elle nécessite tout un lot de documents, à savoir un formulaire M0 complété, les statuts signés, l’attestation de publication au JAL (Journal d’Annonces Légales), une pièce justificative du dépôt du capital social, ainsi que les pièces d’identité des associés et du gérant. Le tout est à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, ou en ligne via une plateforme dédiée. Après l’immatriculation, la SCI immobilière se voit attribuer un extrait Kbis. Cette carte d’identité officielle est indispensable dans toutes les démarches légales et de gestion des biens immobiliers.

SCI immobilière : les points à retenir et conseils pratiques

Une SCI immobilière ramène à un modèle de gestion optimal d'un bien immobilier ou de tout un lot. Il s'agit aussi d'une structure simplifiant la gestion d'investissement locatif. Elle compte au moins deux associés se voyant attribuer des droits et obligations, proportionnels à leurs parts sociales respectives. Rien de tel d'ailleurs pour opérer une transmission de patrimoine familial immobilier, avec en prime des possibilités d'optimisation fiscale. Par ailleurs, la création d'une société civile se fait suivant des étapes bien définies. Pour éviter un vice de forme au cours de l'opération, le mieux est de recourir aux services d'un professionnel. Un avocat peut par exemple être d'une aide précieuse pour les questions d'ordre juridique.

Toutefois, les coûts liés aux formalités administratives et à la gestion d'une société civile immobilière SCI s’avèrent pour le moins conséquents. La phase de création implique par exemple des frais notariaux, des frais d'immatriculation au RCS et des frais de publication dans un JAL. Concernant la gestion courante de l’entreprise, on note aussi des frais de comptabilité, des frais liés aux déclarations fiscales (impôt sur les sociétés, TVA), honoraires d’un avocat (conseils juridiques). Enfin, l'entretien, la réparation et les assurances sont autant d’éléments engendrant des coûts.