Régime LMNP classique : Les clés pour optimiser les revenus locatifs

Le régime LMNP classique s'adresse aux investisseurs en quête de revenus locatifs conséquents, via l'optimisation fiscale. Ceux-ci se voient alors attribuer le statut de Loueur meublé non Professionnel. Ils ont le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir le micro-BIC et le réel simplifié. D'autres dispositifs fiscaux peuvent être combinés à ce régime. En guise d'exemple, l'activité de location meublée se révèle être compatible avec le dispositif Censi-Bouvard. Il faudra alors investir dans une résidence services, acquise à l'état neuf ou en VEFA.

En outre, le LMNP classique est à distinguer du LMP (Loueur meublé professionnel). La différence entre les deux statuts porte surtout sur le niveau des revenus et sur la fiscalité. Effectivement, le LMP concerne les recettes locatives supérieures à 23.000 € par an. Somme qui devrait excéder les 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Du point de vue fiscal, le LMP donne lieu à l'imputation des déficits sur le revenu global. Ce statut promet aussi l'exonération totale de la plus-value après 5 ans d'investissement locatif.

De même, la location meublée diffère de la location nue à bien des égards. Cette première implique bien évidemment un bien immobilier LMNP, et donc constitué de meubles et équipements. Des éléments qui sont censés permettre une occupation immédiate. Pour sa part, la location nue consiste à louer un bien sans mobilier. Elle suscite surtout l'intérêt des locataires longue durée. Son régime fiscal sur les revenus fonciers se révèle moins avantageux, en termes de déductions.

Les Régimes Fiscaux du LMNP

En matière d'investissement immobilier LMNP, deux régimes fiscaux sont au choix. L'on parle du régime micro-BIC et du régime réel simplifié. Le premier s'adresse aux petits investisseurs et le second les gros investisseurs. De toutes les manières, l'accès à l'un ou l'autre est tributaire du montant des recettes locatives annuelles issues de l'activité de location meublée.

Régime micro-BIC LMNP

Le régime micro-BIC est le régime par défaut dans un investissement immobilier LMNP. Il correspond à un loueur meublé percevant des recettes locatives inférieures à 77.700 € par an. Associé à une gestion fiscale simplifiée (tenue de comptabilité facultative), ce régime se matérialise par une optimisation adaptée aux petits investisseurs. Ceux-ci profitent alors d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs déclarés. Ainsi, les charges liées au bien sont compensées. Pour leur part, les 50 % restants sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les investisseurs LMNP avec des charges faibles trouveront leur compte dans le micro-BIC.

Notons que le micro-BIC régime s’applique également à d'autres activités relevant des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). On peut citer en exemples les entreprises individuelles engrangeant des recettes inférieures à 188.700 € par an. Il y a aussi des activités artisanales et commerciales, lesquelles bénéficient respectivement d'un abattement forfaitaire de 71 % et de 50 %.

Régime réel simplifié LMNP

Le BIC régime réel est taillé sur mesure pour les gros investisseurs LMNP. L'on parle de ceux générant des revenus locatifs importants, avec des charges conséquentes. Ce régime prend effectivement l'ascendant sur le micro-BIC, en permettant la déduction des charges liées à l'activité de location meublée. Allusion notamment que l'on fait aux frais liés aux travaux d’entretien ou de réparation, aux intérêts de prêt, aux taxes foncières, aux primes d'assurances et à d'autres frais de gestion locative.

De même, le régime réel simplifié permet aussi l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier. La dépréciation du bien s'en trouve alors étalée sur plusieurs années et la base imposable réduite. On parle également d'optimisation durable, dans le sens du report des amortissements non sollicités sur l’année sur les exercices fiscaux suivants. Revers de la médaille : ce régime fiscal exige la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Il faut effectivement dresser un bilan et un compte de résultat de l'investissement locatif.

Bien choisir le régime fiscal LMNP

S'agissant de location meublée non professionnelle, le plus important est de bien choisir le régime fiscal. Une recommandation qui va dans l'optique d'une rentabilité optimale. En effet, l'idée est de réduire autant que faire se peut la base taxable. Voici donc trois exemples chiffrés et somme toute similaires, mais qui permettent de comprendre la démarche sous différents angles de vue. 

La base taxable

Pour mieux comparer le régime micro-BIC avec le régime réel simplifié, prenons l'exemple d’un investissement LMNP générant des recettes locatives de 15.000 € par an. Avec le BIC régime, la base imposable est ici de 7.500 €, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. Reste donc à inclure les prélèvements sociaux (17,2 %) dans le calcul de l'imposition.

En revanche, la base taxable est de seulement 4.500 € avec le réel simplifié. Un chiffre qui fait donc référence à une somme des charges déductibles de 10.500 €. Dans les détails, supposons des intérêts de prêt à 3.000 €, des taxes foncières à 1.500 €, des frais d’entretien et gestion à 2.000 €, ainsi que des amortissements (bien + mobilier) à 4.000 €. Cet exemple montre l'intérêt de se tourner vers le régime réel en cas de charges importantes.

La réduction d'impôt

Soit un investissement en location meublée non professionnelle générant des revenus locatifs de 25.000 € par an. Le total des charges liées à l'activité (intérêts d’emprunt, taxes foncières, entretien, gestion, amortissements) s'établit à 18.000 €. Avec le micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % porte la base taxable à 12.500 €. Pour sa part, le régime réel simplifié implique une base imposable de seulement 7.000 euros (25.000 € - 18.000 €). Comme le calcul de l'imposition fait référence à cette base, le régime réel est donc l'option à privilégier en vue d'une réduction d'impôt notable. Ici, la différence entre les deux régimes se chiffre effectivement à quelque 5.500 €.

Le patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est aussi un critère prédominant, s'agissant de choisir le régime fiscal LMNP. Prenons l’exemple de deux investisseurs disposant de patrimoines différents. Le premier met en location un studio meublé engrangeant des recettes locatives de 10.000 € par an. De son côté, le second présente 3 appartements loués meublés, générant quelque 60.000 € par an.

Ayant peu de charges (2.500 €), le premier investisseur a tout intérêt à opter pour le micro-BIC. Il profite alors d'une gestion simplifiée, avec une base imposable de seulement 5.000 € (abattement forfaitaire de 50 %). Pour sa part, le second investisseur est soumis au régime réel. Un choix judicieux, dans la mesure où le montant total de ses charges s'élève à 45.000 €. Après déduction, sa base taxable s'établit donc à 15.000 € (60.000 € - 45.000 €). Or, avec le micro-BIC, la base imposable serait de 30.000 €, soit deux fois plus élevée.

Étapes pour acquérir le statut de LMNP

Pour devenir loueur meublé non professionnel, il faut se prêter à quelques étapes d'ordre administratif. Il en va d'ailleurs de la conformité légale de l'activité, ainsi que de l’optimisation fiscale. La première étape consiste donc à déclarer l'activité auprès du Greffe du tribunal de commerce, afin de se voir assigner le fameux numéro SIRET. Deuxièmement, il faudra se fixer sur le régime fiscal. Une démarche qui fait référence au profil de l'investisseur LMNP, mais aussi aux objectifs patrimoniaux. Les démarches se bouclent par la déclaration des revenus locatifs suivant le régime fiscal choisi. A chaque régime correspond d'ailleurs un formulaire bien défini à remplir, pour officialiser l'activité d'investissement locatif.

Déclaration de l'activité de loueur meublé

La déclaration de l'activité de LMNP location en meublée forme la première étape des démarches administratives. Faisant partie des obligations légales, elle conditionne l'accès aux avantages fiscaux liés au statut de LMNP. Dans la pratique, cette déclaration LMNP se fait elle-même en trois étapes.

En premier lieu, il faudra alors remplir le formulaire P0i. Un document qui marque le début d'activité de location meublée auprès des autorités compétentes. Il permet alors d'identifier l'investisseur, d'avoir un aperçu complet des caractéristiques du bien loué, mais aussi le régime fiscal associé à l'activité (micro-BIC ou réel simplifié).

Deuxièmement, il faudra déposer le formulaire P0i auprès du Greffe du Tribunal de Commerce du lieu de résidence du bien. Une fois effectuée cette étape, l’activité de location meublée sera alors officiellement enregistrée.

Puis troisièmement, cet enregistrement donne droit à un numéro SIRET attribué par l’INSEE. Un numéro d'identification unique qui révèlera toute son utilité lors des démarches fiscales et administratives. Notons enfin, que toute modification de l’activité de location meublée (nouveau bien, cessation) implique une notification auprès du Greffe. Tout manquement à cette obligation peut avoir un impact négatif sur le bon déroulement de l'investissement locatif.

Mise en conformité avec le statut LMNP

La mise en conformité avec le statut LMNP consiste à respecter les critères d'éligibilité y afférents. Il s'agit donc de rester dans les clous, au risque de basculer au statut de LMP (Loueur meublé Professionnel). Ce dernier implique effectivement d'autres obligations fiscales et administratives.

Pour ce qui est des critères d'éligibilité, il faudra donc rester sous la barre des 23.000 € en termes de recettes locatives annuelles. Le dépassement de ce seuil implique le statut de LMP, et donc l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

En outre, dans le registre des implications administratives, LMP rime avec une gestion locative des plus complexes. Seuls les gros investisseurs disposant d'un patrimoine immobilier conséquent, y trouvent leur compte. Les petits et moyens investisseurs doivent donc s'en tenir au statut LMNP, l'assurance entre autres d'une gestion locative plus simple

Déclaration des revenus locatifs

La dernière étape consiste en la déclaration des revenus locatifs suivant le régime fiscal choisi, soit micro-BIC ou réel simplifié. Elle comporte à son tour deux étapes bien définies. Important : cette déclaration LMNP doit être faite dans les délais, c'est-à-dire entre mai et juin. Un manquement à cette recommandation peut entraîner des complications au niveau des autorités administratives.

Ainsi, la première chose à faire est de classer revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il faut prendre soin de ne pas le faire dans celle des revenus fonciers.

Par la suite a lieu la déclaration à proprement-parler sous le régime fiscal. Les investisseurs ayant opté pour le micro-BIC utiliseront alors le formulaire 2042 C PRO. Il s'agit effectivement d'enregistrer les recettes locatives brutes, sur la déclaration annuelle de revenus. Cette étape conditionne l'abattement forfaitaire de 50 %. De leur côté, les gros investisseurs se prêtant au LMNP réel feront usage du formulaire 2031. Ce document permet de consigner le chiffre d’affaires, les charges déductibles, ainsi que les amortissements. Il leur faudra aussi la déclaration 2042 C PRO pour enregistrer le résultat (bénéfice ou déficit). Autant de démarches plus ou moins compliquées, d'où l'intérêt de recourir aux services d'un expert-comptable. Ce professionnel sera surtout le mieux à même de garantir la conformité des déclarations des revenus locatifs.

Régime LMNP classique en bref et LMNP Censi-Bouvard

Le régime LMNP classique est la formule gagnante pour miser sur la fiscalité optimisée, en vue d'une rentabilité optimale. Ceux-ci ont le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir le micro-BIC et le régime réel simplifié. Pour choisir entre les deux, ils vont se référer au seuil des 77.700 €. Dans tous les cas, le LMNP leur garantit flexibilité, rendement optimal, ou encore une gestion locative plus ou moins complexe. De par le statut de loueur meublé, ils ont de nombreuses opportunités. Une hypothèse qui se réfère notamment à la demande accrue de logements meublés, de la part des étudiants et des jeunes actifs. Tendance qui a le mérite d'amoindrir les risques liés à la vacance locative.

Par ailleurs, pour mettre la réduction d'impôt dans une toute autre dimension, le LMNP Censi-Bouvard fait partie des meilleures options. Cette combinaison concerne effectivement la location meublée dans des résidences de services (étudiantes, seniors ou LMNP EHPAD). Néanmoins, le dispositif Censi-Bouvard implique l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou rénové. À la clé, le LMNP loueur meublé bénéficiera d'une réduction d’impôt de 11 %, répartie sur 9 ans, sur le prix HT du bien. Mais encore, il a la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'achat de la résidence de services. Cet avantage requiert toutefois un engagement de location sur 20 ans. Il faut aussi, via un bail commercial, déléguer la gestion du bien à un exploitant professionnel.